LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代号：00823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500亿
业务类别：地产业
集团主席：聂雅伦
主要股东：贝莱德（8.98%）
5年业绩
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（亿）：92.5／100／100／107／107
盈利（亿）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3为一个财政年度）
--企业简介--
领展房地产投资信托基金，拥有一个包括位于香港、北京、上海及广州之零售商铺、停车场及办公室物业的多元化物业组合。
物业组合的零售设施主要为日常所需的需求，而停车场设施则主要为使用零售设施的租户、顾客及邻近居民提供服务。
以市值计，领展是亚洲地区最大型房地产投资信托基金，亦是全球以零售为主的最大房地产投资信托基金之一。
--房地产投资信托基金（REIT）--
领展为一只房地产投资信托基金，而根据信托契约，领展需确保每个财政年度、向基金单位持有人派付之分派总额不少于可分派收入总额之90%，另亦可加管理人酌情决定为可供分派之任何其他额外款项。
在上述财务数据中，见到盈利数字反而比收入数字大，由于收入主要为租金收入，盈利则包括投资物业公平值变动，即物业账面上的升值都会反映，由于物业估值近年上升了不少，故反映在盈利数字中。盈利每年有较大升幅，就是由于香港近年的物业价值上升。
资产净值只是评估领展价值的参考因素，估值上升虽令盈利数字上升，但不会为领展带来实质收入，没有真正的现金流，而在可分派给股东的部分亦不计算。
虽然估价有参考作用，但对实质盈利并非有直接帮助，故盈利数字未必能反映领展的赚钱能力。股本回报率亦是相同原理，故同样难以反映真实面。
【图1】--领展物业组合
--去政府化 释放价值--
领展在过往10年，租金保持上升，每年均有不错的增幅，虽然不是暴升，但这种平稳上升的情况，证明是价值的逐渐释放。
这反映领展在不断市场化的前提下，赚钱能力不断提升，能以市场价格去调整租金，而估值亦能与市场看齐，因为领展在上市前的赚钱能力很低，但上市后能提升赚钱能力，这正是价值的逐渐释放，亦令领展成为优质股的特点之一。
【图2】--物业分派资料
不过要注意，领展已上市逾10 年，虽然释放价值的过程仍未完结，但释放较多价值的时期已经过去，即是高增长年代已过去，往后虽然仍有增长力，但将进入较为中度增长的年代。
【图3】--物业收入资料
--翻身商场提升价值--
自2005 年上市以来，领展已为数十个项目进行翻新，而接下来的5年，领展亦计划花30亿为约30个项目进行翻新，令资产价值及租金得以保持上升。
领展除了将原有的物业进行翻身，近年亦更进取地发展，近年完成的旺角弥敦道700号，就是其中一个例子。
领展以收购的模式取得物业，由于位置十分优质，于是领展将物业然后进行翻身，低层的部分，改建为商场「T.O.P」，善用了位置的优势，大幅提升租金，从而令物业的价值上升。
【图4】--「T.O.P」商场
在领展上市初期，可能因加租而令出租率受影响，但近年已转成市场主导，加上领展管理亦已有一定经验，故出租率不断提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可见领展无论在资产价值、租金收入，又或是赚钱能力，多年来都不断进步。
【图5】--5年租金及租用率
由于领展拥有不少优质地点的商场，而这些商场只需翻新就能将价值大幅提升，虽然不少已完成，但余下的商场仍有这个优势。
同时由于领展有一定规模，成本较易控制，在融资或其他方面都有一定优势；领展的债务组合实际利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本绝对不高。
--发展前景—
发展方面，领展仍有空间。于2012 年，领展扩大其投资范围至涵盖香港所有可持续提供收入之非住宅用途物业类别，包括但不限于单幢式资产及综合用途（以零售为主）之发展项目，但不包括酒店及服务式住宅。
2013 年，领展与中国内地其中最大的房地产发展商万科签订战略合作意向书，共同发掘中国零售物业的投资机会。现时中国的物业部分，按估值计约占领展超过1成，而领展本身已有资产本身已很庞大，发展其他项目相比整个领展来说，影响暂时未算明显。
另外，由于领展对自由行等的依赖比其他商场少，始终较为贴近民生，因此租金收入相对其他市场物业会较平稳，就算整体物业市场租金下跌，对领展的影响亦只会有限，故往后的租金收入及派息都能平稳发展。
领展过往年代的管理策略，是持有物业，翻身物业，到了近年，开始变得较为进取，会进行物业买卖，亦会买入物业翻身，虽然领展在翻身物业有一定的经验，但近年的策略，难勉令风险度略有提升。虽然可提高长远的增长力，但又同时增加了风险，投资者要明白这点。
--疫情因素--
领展的核心业务是收租，疫情对业务都会有少少影响，但从领展的财务数据分析，影响并不算大。
加上疫情只是中短期情况，并不是长期性，因此，只是疫情慢慢过去，领展就会回到更理想的业务水平，投资者只是忽视中短期情况，集中分析长期价值，就可以。
--投资策略--
综合而言，领展是理想的优质股，有一定规模，坐拥不少优质商场，而余下仍有一些有条件提升的商场，故仍有一些潜力。加上此股派息稳定，因此无论是收息又或是增值方面，领展都拥有条件，长线甚至永远持有都可。
由于此股优质，因此市场估值往往不平，而息率有时会处3.5% 以下，虽然预期股息会逐渐上升，但较有耐性的投资者，宜等息率达4% 才投资，而最起码的要求也要有3.5% 以上息率。
现在的股息率水平，可理解为合理区约中间位置，对于追求平稳增长及收息的投资者，已可以分注投资，长线持有。如果本身有货的投资者，只要长线持有就得。
（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票）
【作者简介】龚成
畅销书作者：《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》
财经节目主持人：香港Now TV
致富教练：《经济一周》理财真人Show
专栏作家：《经济一周》
财经类人气博主：Facebook 10万+粉丝，在线答疑10000余条
股票课程导师：香港、澳门2000+学员
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