【2023 年以来我国公募 REITs 发展迅速，未来或供需两旺】2023 年以来，我国公募 REITs 进入常态化发行新阶段。一方面有助于盘活存量资产，提升活力；另一方面为市场提供了差异化投资标的，未来或呈供需两旺格局。【制度配套逐步健全，REITs 发展进入新阶段】在立法、发行范围及原则、底层资产、申报要求、扩募及可持续性、回收资金使用、促进交易等方面，相关制度不断完善。【公募 REITs 存量规模尚小，但发行节奏加快】截至 2024 年 12 月 31 日，公募 REITs 存量共 59 只，发行规模 1520.44 亿元。截至 2025 年 1 月 13 日，总市值达 1618.27 亿元，流通市值 723.92 亿元，占比 44.73%。【REITs 分类及分布情况】我国 REITs 分为产权类与特许经营权两大类，市值比例接近 1：1。从分布看，上市公募 REITs 中产权类占比相对较高。【发行节奏及未来供给规模】2021 至 2024 年，REITs 产品发行数量和规模不同。若以 2024 年 7 月常态化发行后节奏测算，2025 年上市发行规模或达 960 亿元。【资产类型及投资机构】不同资产类型的 REITs 情况各异，投资机构方面，公募 REITs 发行实行配售制度，一级配售以战略投资者为主。【首日涨跌幅及换手率情况】公募 REITs 发行价格分位数、上市首日涨跌幅、换手率中枢均显著下移，交投情绪逐渐回归理性。【一级市场定价以底层资产估值为基础】公募 REITs 在一级发行阶段以底层资产估值作为 REITs 基金净资产基础，最终定价以 NAV 为锚点。目前已发行的 59 只公募 REITs 中，溢价发行仍为主流。【公募 REITs 风险收益特征】REITs 指数走势大多时候与股、债相对独立，对利率敏感。交易量及换手率方面，中证 REITs 指数走势基本与成交量匹配，换手率后期基本稳健。收益及波动方面，2022 年及 2024 年收益水平介于股债之间，波动率情况各异。【产品兼具股性与债性，高分红价值凸显】公募 REITs 产品兼具权益属性与强制分红特征，不同项目属性的 REITs 特点不同，收益水平方面，当前公募 REITs 相较债市更具性价比。【公募 REITs 投资策略】打新策略短期可行但重在择时，二级市场配置应关注分红与底层资产。二级市场在 2024 年进入修复阶段，配置性价逐步提高。但长远看，投资应回归产品属性与底层资产。 （责任编辑:王治强）