大火的公募REITs，值得投资吗

“心碎了，没有申购公募REITs。”有多年投资经验的李小月在朋友圈调侃。

在投资人眼里，REITs肯定是2021年的热门词汇之一。

REITs即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust），是指通过汇集多数投资者资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比分配给投资者的信托基金。

李小月对支点财经记者表示，她很早就关注过此类产品，并且于2020年12月买入了港交所上市的一只REITs产品，目前价格与一年前持平。与之形成鲜明对比的是，今年上市的11只公募REITs涨势如虹。截至12月30日，11只公募REITs上市以来平均涨幅超过21%。

REITs究竟是什么神奇的金融产品？有何优势和风险？值得投资吗？

试点受追捧，两批REITs表现亮眼

REITs于1960年起源于美国，目前已有日本、英国、新加坡、澳大利亚等40多个国家及地区发行REITs产品，全球总市值超2万亿美元。公募REITs是除股票、债券、现金外的第四大类资产，兼备股性和债性。

通俗来讲，可以将“买REITs”比作“做包租婆”。基金机构将一系列商铺、写字楼等不动产打包上市，作为基金出售。发行人能从中获得资金支持，投资者则能从不动产产生的各类收入中分一杯羹。

经历多年探索，2020年4月30日，证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs试点工作正式启航。

海外REITs底层资产类别一般包括写字楼、商场、酒店、工厂、房地产、数据中心等。与之不同的是，目前我国公募REITs试点项目主要涵盖基础建设类资产，譬如产业园区、仓储物流、收费公路、污染治理等基础设施。

2021年6月，中国首批9只公募REITs正式发行。12月，第二批2只公募REITs上市。数据显示，11只公募REITs募集总规模超360亿元，全部获得超额认购。

记者梳理，截至12月30日收盘，底层资产为污染治理设施特许经营权的产品富国首创水务REIT涨幅最大，实现57.16%的涨幅；仓储物流产权类的两只产品亦表现不俗，涨幅均超过19%；产业园区产权类的四只产品涨幅在14%至28%之间；收费公路特许收费权类的产品分化较为明显，华夏越秀高速REIT实现了21.25%的上涨，平安广州广河REIT小幅下跌0.06%。所有产品表现均超过同期沪深300涨幅。

据悉，第一批上市的REITs已经有产品开始分红。2021年12月20日，平安广州广河REIT发布2021年第一次分红公告称，以9月30日为基准日，进行年内首次分红，可供分配金额为3.69亿元，分红比例100%。按照发行价格13.02元来算，股息率达4.05%。

来源：支点财经记者整理

盘活存量资产，REITs市场前景广阔

对于公募REITs受到热捧，业内普遍认为，其中一个重要原因是资产质量优质，其底层资产均为成熟稳定的基础设施项目，基建收益和分红预期比较确定。同时，项目经过了严格的审核。据公募REITs试点流程安排，相关项目由各省级发改委推荐至国家发改委，国家发改委再将符合条件的项目推荐至证监会，由证监会和沪深交易所分别履行注册、审查程序。

以12月6日上市的“华夏越秀高速公路REIT”为例，该项目底层资产为位于湖北的汉孝高速，汉孝高速由主线及机场北连接线构成。主线路起于武汉市黄陂区，止于孝感市孝南区；机场北接线起于汉孝高速主线路甘夏湾，止于武汉天河机场北门，连接湖北东西、南北向两大交通动脉，是福银高速G70的重要组成部分。

汉孝高速的盈利模式是以收费等稳定现金流为主，其收入包括车辆通行费收入、广告费收入、与服务设施等相关的租赁收入等各种经营收入，以及其他因标的公路及其权益的合法运营、管理和处置以及其他合法经营业务而产生的收入。 

据招募书显示，汉孝高速2019年至2021年上半年营业收入分别为1.86亿元、1.58亿元、1.12亿元，净利润分别为0.72亿元、0.63亿元、0.59亿元。2019年上半年至2021年上半年期间，日均车流量复合增长率14.59%，通行费收入复合增长率13.41%。

“该基金作为跻身第二批上市的公募REITs之一，是湖北省抢抓国家政策机遇，积极盘活存量资产的标志性成果。”湖北发改委相关人士对记者介绍，底层资产的合规性尤其重要。为推进基础设施REITs试点工作，湖北发改委组织17个市州密集培训，建立了试点储备库和意向库，密切衔接国家发改委，加强与地方证监局、沪深交易所合作，组织专家辅导把关，帮助项目协调解决发行问题。

根据今年7月国家发改委“985号文”要求，为盘活存量资产，下一步公募REITs还将继续扩容，清洁能源、保障性租赁住房、自然文化遗产、旅游基础设施以及新基建等领域都将纳入REITs资产范围。“不少相关企业可以参与其中，湖北省内企业如湖北交投、武汉地铁集团、汉江国投、湖北文旅集团等将会从中受益。”某国有银行湖北分行投资部负责人对记者分析。

此外，随着保险、理财资金的入市，市场人士预计，中国公募REITs市场前景广阔。北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远大于美国。

投资REITs，不可忽视风险

公募REITs的投资逻辑与股票和债券不同，它属于风险适中、收益稳定的一类资产。在国内投资者眼中，公募REITs尚属“新物种”。

“REITs的优势还包括能以较小的起投金额（1000元）参与不动产投资、具备强制分红收益，吸引了大量个人投资者。”平安证券客户经理高星对记者介绍，目前有不少个人投资者将其视为短期银行理财产品的替代品。他表示，将买REITs当作股票“打新”的现象也普遍存在。

“投资者的群体培育需要时间。日本早期REITs市场拥有大量散户，并将REITs当做股票来炒，如‘打新’等。‘打新’等行为带来了资产价格的大幅波动。对于REITs来说，如果发行结束后价格波动太大，无论是涨或是跌，都将带来其后续的融资困难。日本用了差不多两年的时间，才使得REITs平稳到相对合理的价格。”上海和逸信息董事长庞阳说。

虽然REITs有众多优点，已经上市的11只公募REITs表现也十分亮眼，但其风险也不容忽视。投资者面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

“投资者尤其要注意价格波动，REITs收益来自不动产带来的分红，比较稳定，但是能在二级市场交易就一定会面临波动风险。REITs基础现金流、价值比较稳定，所以建议投资者别慌着追涨，不然也会承担高溢价回归的风险。”前述客户经理高星进一步解释。

仲量联行认为，“目前REITs市场的大涨并不会成为REITs以后的常态。对后续要参与REITs的投资者来说，当下尤其要注意规避高溢价品种，因为REITs的市场价格，最终要向其内在价值，即底层资产的价值靠拢。”

值得注意的是，面对不同的底层资产，投资逻辑不同，风险点也有所不同。

中银证券相关人士对记者表示，“投资者要结合投资预期、回报要求、资金属性选择适合自己的投资类别和标的。比如中关村(000931)REITs，底层资产是三栋研发楼物业，这就跟租金价格、项目改造情况、软件和信息技术行业发展情况相关。对于特许收费公路经营权类项目，要注意公路有经营期限，到期时要被政府收回，投资期间产品价值是随着时间推移递减的，产品分红率高，但资产未来很难出现增值。”

编辑丨刘定文 胡馨月

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