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炒新烫手!首批公募REITs上市折价风险快速逼近,平安基金项目最悬

06-23 和讯名家
语音播报预计15分钟

“打新思维”受阻。

炒新烫手!首批公募REITs上市折价风险快速逼近,平安基金项目最悬

新经济e线获悉,首批公募REITs上市三个交易日以来,二级市场分化已经显现。6月21日,首批9只公募REITs产品火爆上市。首个交易日,9只产品全线飘红,分别录得0.7%-14.7%不等的涨幅(但有6个产品收盘涨幅未超过5%)。

但好景不长的是,6月22日上市次日,折价风险已快速逼近。当天多达4只产品盘中出现折价交易。

其中,中金公司旗下普洛斯(508056)和平安基金担任管理人的广州广河(180201)盘中均已出现折价,最低时探底至3.77元和12.576元,较3.89元和13.02元的发行价分别折价3.08%和3.41%。

同样,由浙商资管管理的浙江杭徽(508001)当日盘中最低下探至8.244元,较8.72元的发行价折价5.46%。当天盘中,红土创新基金项目盐港REIT(180301)当天最低价现2.13元,较2.30元的发行价也折价高达7.39%。

此外,华安基金和富国基金(博客,微博)管理的张江REIT和首创水务上市次日盘中也出现了平盘交易。

等到6月23日的第三个交易日,惊险一幕再度出现。尽管当天震荡幅度有所收窄,但广州广河盘中再度跌破发行价,低现12.96元。截至收盘,广州广河报13.026元,离折价仅一步之遥。

因此,就折价风险而言,广州广河无疑是9只公募REITs产品中最大的那个。广州广河上市仅三个交易日,但已连续两个交易日盘中破发,最终收盘勉强收在发行价之上。

“打新思维”受阻

新经济e线注意到,若投资者以A股市场“打新思维”来参与首批公募REITs的话,显然并没有尝到甜头,甚至已经遇阻。

截至6月23日收盘,9只公募REITs中,除了首创水务以外,其余8只产品均较上市首日收盘价相比出现了不同程度的下跌。其中,上市首日涨幅居前的博时基金蛇口产园和中航基金首钢绿能回调幅度同样领先。两只基金6月23日收盘价分别为2.393元和14.288元,较上市首日收盘价2.65元和14.711元相比,短短两个交易日里分别已下挫9.7%和2.88%。

有市场人士称,公募REITs产品的投资收益在于两点,一部分是 REITS 基金份额交易的买卖价差,另一部分是 REITS 产品较高分红率下的基金分红。

首先,REITS 项目成立之初,基础设施估值决定了基金的净值,项目成立并运营后,还会产生经营利润。基础设施估值与经营利润共同决定了基金净值。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》要求:基础设施基金存续期间,基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行一次评估。出现其他重大变动,也需要重新进行评估。

需要注意的是,基金净值并非基金清盘时能变现的价值,因为基金清盘时基础设施的实际变现价值并不一定与第三方估值一致。

截至目前,首批基础设施REITs基金净值均采用成本法进行计量,业内认为可能出于两方面考虑,一方面,封闭式基金具有折价风险,判断折溢价一般通过市价与基金净值的比值,基金净值采用成本法,一定程度降低了折价风险。另一方面,是出于基金清算的考虑,如果基金净值采用公允价值进行计量,而最终基金清算价值低于基金净值,容易被投资者诟病;对于采用成本法的基金净值,基金清算价值高于基金净值的可能性较高。

其次,基金份额的交易价格表面上看是以基金净值为基础进行折溢价交易形成的结果,本质上是市场对基础设施价值的二次评估。二次评估的结果既受无风险利率、市场流动性等市场因素影响,同时也受REITs项目经营情况等基本面影响。

此前,从首批9只公募REITs产品询价结果来看,大部分项目均实现了溢价成交,但也有折价的情况出现。其中,中航首钢生物质REITs项目溢价11%,中金普罗仓储物流REITs溢价9.1%,而博时招商蛇口(001979,股吧)产业园REITs则折价17.8%,平安广州交投广河高速公路REITs折价5.8%。

据新经济e线了解,尽管当前市场部分参与者对于REITs投资仍抱有“打新思维”,但公募REITs成立之后不再开放申购及赎回,只能通过二级市场买卖。因此,公募REITs交易流动性不足的风险需要给予高度关注。

折价交易或成常态

此外,首批基础设施REITs中战略配售比例较高,大多在60%-75%左右。由于原始权益人及关联方持有的20%需锁定5年,其他战略投资者需锁定1年。因此,上市初期可自由流通的规模相对有限,价格波动可能有所放大。参考境外成熟市场表现,REITs折价交易或成常态。

就海外REITs市场表现而言,REITs收益表现好,美国、新加坡、香港REITs指数均长期跑赢大盘股指,但在市场波动较大的时候,REITs指数回撤同样较大,抗风险能力较弱。

香港REITs上市首日收盘价较首发价格变动

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以香港市场为例,2005年首批上市的3只REITs(领展房产基金、泓富产业信托和越秀房产信托基金),上市首日收盘价较首发价格涨幅较高,分别为14.56%、20.37%、13.82%。此后上市的REITs,破发反而成为常态。一方面,2005年上市的REITs具有首批效应,投资者追逐新的投资品种,从较高的有效认购倍数可见一斑,进而推动上市首日价格上涨。另一方面,相比境内市场,港交所公司上市破发的情况更加普遍,随着对REITs热度的下降,REITs上市也类似于公司上市,破发情形增多。

进一步观察香港REITs上市初期的价格表现,呈现不同形态。其中,领展房产基金表现最抢眼,上市初期持续上涨且涨幅较大,直至6个月左右才转而下跌。其他多数REITs先涨后跌,在上市后一周或一个月呈现上涨态势,在上市后3个月价格下跌。还有部分REITs,上市后第一周就出现价格下跌,此后跌幅有所扩大。

2006-2020年香港REITs市净率表现

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从市净率看,香港REITs大多处于折价状态。REITs折溢价是指其认购的份额价格和单位净资产价值的相对比值。截至目前,香港大多数REITs的市净率小于1,仅领展房产基金表现较好,领展房产基金自上市以来,溢价状态持续时间较长,且折价时的折价程度不高,市净率基本保持在1左右。而富豪产业信托、冠君产业信托2019、2020年市净率均低于0.5,折价水平较高。

此外,就香港REITs日均换手率而言,REITs在上市初期的流动性较强,一个月之后换手率明显下降,半年之后换手率趋于常态。统计表明,香港REITs日均换手率大多低于0.2%。

业内预计,上市后一段时间,考虑到封闭式基金流动性较弱、普遍出现折价交易的经验,料公募基础设施REITs价格也可能类似于香港REITs上市初期的表现,呈现先涨后跌,不排除出现市值低于资产估值的情形。

长期来看,REITs收益相对稳定且高分红,不同于上市公司成长性的逻辑,炒作空间有限。而且,相比不动产类REITs,收益权类REITs的债性更强,其价格弹性可能较小。上市之后,经过一段时间的涨跌和换手,具有长期配置需求的投资者的比重可能上升,此后REITs换手率将下降至较低水平。

本文首发于微信公众号:新经济e线。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋)
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