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公募REITs上市首日成交超18亿元

06-22 北青网-北京青年报
语音播报预计15分钟

公募REITs上市首日成交超18亿元

21日,首批9只基础设施领域公募REITs产品在沪深交易所上市。中国版公募REITs“首秀”成绩亮眼。截至当日收盘,9只产品全线飘红,涨幅最大的蛇口产园录得14.72%的涨幅,9只产品合计成交额超过18亿元。

截至2019年,全球已有40多个国家和地区形成了REITs(不动产投资信托基金)市场。2020年4月,我国从基础设施领域切入,启动公募REITs试点工作。

“依托REITs产品创新,动员和引导各类要素资源向基础设施领域聚集,可以切实有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环,实现经济高质量发展。同时也为市场提供中等收益、中等风险的工具。”中国证监会公司债券监管部主任陈飞21日表示。

市场

公募REITs申购受到投资者的热捧

首批9只基础设施公募REITs中,包含上交所5只基础设施公募REITs,分别为普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务,基金管理人分别为中金基金、东吴基金、华安基金、浙商证券资管、富国基金(博客,微博)。深交所4只基础设施公募REITs,分别为首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT,基金管理人分别为中航基金、博时基金、平安基金、红土创新。首批产品主要投向基础设施补短板项目。

公募REITs受到投资者的热捧。5月31日,9只公募REITs均一日售罄,并在6月2日、3日披露配售比例,首钢绿能、蛇口产园、盐港REIT、广州广河的公众认购最终配售比例分别为1.759%、2.39%、8.80%、10.80%;首创水务、浙江杭徽、张江REIT、普洛斯、东吴苏园的公众认购最终配售比例分别为2.41%、3.68%、4.26%、10.04%、12.30%。这意味着首钢绿能的配售比数据刷新了史上最低纪录,这一纪录此前由广发科技创新保持,最终配售比例3.3%。有6只公募REITs启动回拨机制,增加了公众投资者认购对应基金的配售比。

由于风险收益特征不同于股票、债券、基金等金融产品,公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制。首批基础设施公募REITs投资者类型广泛、结构分散,保险公司、证券公司、产业资本、私募基金及个人投资者均踊跃参与,认购热情较高,起到了良好的示范效应。公众投资者可通过场外直销及代销机构认购REITs产品,也可通过券商进行场内认购,而在相关基础设施基金上市后,投资者只能参与场内交易。

优势

投资者可低门槛参与不动产市场投资

上海证券基金评价研究中心分析师姚慧表示,对于普通投资者来说,公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。同时,上市的REITs份额可以在交易所交易,具有较好流动性;公募REITs具备强制分红制度,从9只拟发行产品公布的招募说明书来看,预计现金流分派率为4%~12%;因其投资标的的特殊性,同股票和债券的相关性较低,在资产组合中适当加入公募REITs,可以降低组合波动。

基煜研究认为,首先,公募REITs收益分配比率较为稳定,是除股票、债券、地产、现金外的另一种较好的可投资资产。短期来看,可作为A股处于震荡阶段的较好的投资选择,中长期看,无论对个人还是机构,REITs基金都是整个投资组合中有效的资产补充。

盈米基金研究院研究员周禹农表示,一方面公募REITs可以盘活国内基础设施存量资产,使得普通投资者得以享有优质基础设施项目的长期收益;另一方面根据过往海外经验,REITs与股债的相关性较低,通过资产配置可以帮助投资者显著降低长期波动。

关注

预计年化收益率4%~10%

公募REITs具有股债的双重属性,所以投资者收益也主要来源于两部分,一是期间的分红收益,二是基金份额的价值增长收益。根据发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,其中明确了项目预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%,考虑到首批公募REITs项目的优质性,预计收益水平在年化4%~10%。和股票相比,公募REITs则具有波动小、派息频率稳定的特点,收益分配每年至少一次,同时收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%,风险比股票低。

姚慧称,公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。投资者主要赚取每年分红及二级市场基金价格的变动。从9只拟发行产品公布的招募说明书及美国市场过去经验来看,收益水平将高于债券型基金,不及混合型和股票型基金。

基煜研究表示,公募REITs本质上是通过公募基金持有基础设施资产,并获取其投资收益,主要分为较为稳定的现金流收益和资本利得收益。从国际上REITs产品的实际表现来看,其收益分配比率较为稳定,具有波动小、抗通胀、可分散投资等特点,整体长期风险收益特征高于货基和债基,低于偏股基金。结合首批公募REITs的招募说明书看,张江光大园REITs的预测项目报酬率为年化4.5%,沪杭甬高速REITs测算全周期IRR不低于6%,但最终投资者收益也需结合基金费率、发行价格、上市后价格、对应资产基本面情况等因素综合考虑。

提醒

理性看待投资价值 避免追涨杀跌

公募REITs上市首日表现不俗,专家认为,这表明市场对上涨有预期,但要理性客观看待投资价值。

据新华社报道,相对于股票、债券,基础设施公募REITs整体上具有中等风险、中等收益的特征。整体而言,投资基础设施公募REITs可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险等。

平安基金指出,当前,我国公募REITs市场刚刚扬帆起航,建议投资者理性对待价格波动,充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性,了解清楚自身的风险偏好,关注长期投资价值,共同呵护这个“蓝海”市场茁壮成长。

富国基金表示,公募REITs作为一种创新的金融产品,未来基础设施投资的前景仍没有历史验证,其所蕴含的未知风险仍有待观察。

具体来看:第一,公募REITs的信息披露建设是重中之重,但仍处于探索阶段,可能使得二级市场定价能力减弱,风险累积。公募REITs在交易所上市交易后,可能由于净值长期未披露,而在短期内失去了交易定价的锚,造成交易价格波动加大,因此投资者在参与二级市场交易时要慎重。

第二,公募REITs作为封闭期较长的公募基金类型之一,同样存在着不保证收益,封闭期过长、上市折价的风险。由于其较长的封闭期,可能存在上市折价的问题,且公募REITs二级市场的流动性可能不高,也可能发生一定的流动性风险,因此投资者在参与公募REITs二级市场交易时应加强风险意识。

第三,发行时的热捧不代表交易时的上涨。公募REITs在发行时得到了资金的青睐,但不能代表上市交易后依然会得到资金的认可。公募REITs上市,也不同于新股发行上市,不能以打新股的态度看待公募REITs上市,对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。

“对于广大投资者来说,稳健、安全、收益中等、适宜长期持有,是公募REITs作为投资产品的‘角色定位’,切不可怀有炒公募REITs‘一夜暴富’的心态。”深交所相关负责人表示,建议投资者理性看待首批上市公募REITs投资价值,避免追涨杀跌。

文/本报记者 朱开云 统筹/余美英

供图/视觉中国

(责任编辑:李显杰)
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