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绿地负债详细拆解:管理层称自有资金可覆盖年内到期债券

04-30 来源:21世纪经济报道
语音播报预计16分钟

否认存在流动性风险。

去年开始,泰禾、华夏幸福(600340,股吧)、协信,颐和地产、银亿股份、中弘股份、正源地产等多家房企相继爆发债券违约事件,违约规模超百亿,引发资本市场对房企资金流动性、偿债能力的高度关注。

4月27日,绿地2021年一季报与2020年年报同时发布,处于业务结构转变中的绿地,毛利率下滑、现金流风险仍然是投资者最关切的两大问题。

日前,21世纪经济报道记者独家获悉,绿地控股(600606,股吧)(600606.HK)管理层向投资者披露了绿地近期一些新的资金状况:尽管受到国内外融资收紧的大环境影响,但绿地已经准备好三大举措应对年内即将到付的海外债券,包含今年12月一笔可回售债券。

绿地财务部副总经理吴正奎指出,虽然近期海外债券行情波动比较厉害,但绿地对于今后每一笔到期的债券,都预设了三套方案保证兑付完成:

1、考虑再融资,但也会重点考虑窗口期和成本;

2、绿地海外销售回笼资金大部分完成结转,对海外债券到期有很好的保障,境内外资金双向流动畅通。

3、绿地海外投资的二级市场股票、IPO资产,流动性比较强的资产随时可以变现。其中海外股票资产按照市值估算应有4、5亿港元。

吴正奎表示,即使作最坏的打算,公开市场再融资陷入困境,绿地不在资本市场做再融资也没有多大压力,自有资金,即销售回款就可以偿还(年内到期债券)。

此外,绿地管理层也透露了绿地引入战投目前没有新进展。有关部门相关领导近期到绿地集团做过调研,绿地坚定了引入战投的决心,但是没有给出时间表。

知情人士也透露,绿地是当地国资经济贡献重点单位之一,因此选择战投资金的时候非常慎重。

对于土地双集中政策执行,橙档房企是否不够资格参加土拍一事,吴正奎也大方回应称,橙档房企在公开市场拿地不受限,绿地近期报名了几幅土地。公开资料显示,4月28日,绿地18亿拿下重庆一幅商住地,溢价率28.4%。

吴正奎指出,今年以来国内债券市场环境不乐观,有几家房企债券违约,对投资人信心造成负面影响;春节之后,国内债券市场也没有改观,对于其他融资,比如开发贷,受到金融机构影响,额度也非常受限,整体融资环境趋紧。但吴正奎也强调,对于在中心城市有资产布局的企业而言,融资还是畅通的。

流动性风险释疑

财报数据显示,截至2020年年底,绿地有息负债余额3218亿。从来源构成分类:银行金融机构占比74%,债券类17.3%,信托2.7%,其他6%;从产业分类:房地产74.4%,大基建21.3%,其他2%。其中,信托一年内到期47.45亿。

绿地董事兼执行总裁张云进一步透露,如果有合适的窗口期和成本会考虑通过再融资缓偿债,前提是融资成本和发行窗口期。张云认为,因为绿地境内公开市场借款已经偿还得差不多,因此压力大部分来自于境外借款。绿地对此也早做好准备:去年开始,绿地境外项目陆续进入回收期:2002年12月开始,韩国、加拿大、澳大利亚项目想相继交付,这些交付项目在建设周期过程中都完成了销售,只要项目交割,海外销售款就可以回笼。海外销售回款除了拨还当地的项目融资之外,剩余的回到集团海外账户,用于偿还部分海外到期债券;另外,绿地还有一些可变现能力比较强、流动性比较强的项目,比如二级市场的股票等等,都可以作为偿还债务流动性上的补充。

2020年年报显示,绿地2020年债务增速超过净资产增速,且净资产增长以少数股东权益增长为主。绿地2020年底总债务规模3148亿元,短期债务1077.51亿元,剔除预收款的资产负债率在2019年末82.8%的高位上继续提升至84.09%,得益于货币资金增加,净负债率由168.5%下降至147.2%,现金短债比由0.67倍略有提升至0.8倍,不过仍然没有达标。

对此,绿地绿地财务部副总经理吴正奎透露,从绿地有息负债规模来看,一季度和年初比明显减少了,余额从1800多到1077亿,降幅比较大。他估计年末有息负债金额的减少会更多,这从一季度经营性现金流可见一斑,平均回款率96%,住宅回款率达到了114%。

实际上,今年2月底之前,绿地已经降了一档,从红档转到橙档。管理层表示,年内再争取降一档,实现从橙档到黄档。但从2021年一季末来看,绿地剔除预收的资产负债率、净负债率(含受限货币资金)和现金短债比(含受限货币资金)分别为83%、154%和0.79,其中净负债率和现金短债比指标较年报恶化,财务杠杆和流动性均承压。

此外,有投资者指出,绿地近两年应付票据增长较快,其中2020年应付票据规模较2019年底增长144亿元,而2021年一季度较2020年底进一步增长近100亿元,截至2021年3月底应付票据352亿元。投资者提问这是否反映公司对票据融资依赖度提升?吴正奎解释称,去年底并购广西建工,应付费用有590亿,这是对绿地应付款影响最大的原因。

目前,绿地土储中三四线项目和商办项目占比偏高,项目去化和资本开支面临压力,也考验公司加快境内外资产去化的能力。

绿地管理层透露,绿地境外融资额度还有20多亿,足够覆盖2021年的到期债券,且是2022年3月才到期,绿地上半年也没有发债计划;境内发行公司债还剩余100多亿额度。

毛利率下滑,加速降杠杆

早于2019年,绿地大基建营收与规模增速开始超越房地产业务,如今整体业务结构产生了巨大变化。预计绿地2021年结转收入里,基建业务超过70%。然而,大基建行业的毛利率偏低,导致绿地近两年来的毛利率下滑,可谓转型阵痛。今年一季度,绿地房地产毛利率接近25%,但一季度基建业务增长较快,整体毛利率被拉低了。

吴正奎透露,绿地正通过对并购企业做精细化管理,包括提升科技含量等,逐步拉抬基建产业毛利率。他举例称,去年收购广西建工之后,整体毛利率却在往上走。

据了解,基建行业上市公司平均毛利率为7%-8%,绿地基建产业毛利率目前刚超过4%,有很大提升空间。绿地大基建的基数足够大的话,一旦毛利率获得提升,对绿地整体利润贡献的想象空间是非常可观的。

2020年年报披露,绿地未售面积在9800万平方米,货值1.2万亿,其中65%住宅,35%商业。值得一提的是,由于商业项目回款周期较长,绿地已售未结转金额7800亿规模中,合同负债只有4210亿。

吴正奎解释道,绿地大部分合联营项目均为房地产项目,按照股权比例计算,合联营企业有息负债规模金额不大,且大部分合联营项目规模都比较小。

21世纪经济报道曾经从知情人士处获悉,有的房企为了债务出表,有些项目并不做融资,或者通过多方股东投入资本金、股东借款投入的方式降低表内负债。或许绿地也沿用了这一办法。

吴正奎透露,绿地降低净负债率指标的具体办法包括以下三点:1、加速去化海内外资产;今年有息负债规模计划安排减少200亿,一季度已经减了181亿;2、加速销售回笼资金,增加货币资金余额;3、通过加强项目合作、跟投、加快结转、增加子公司股东权益、加速其他综合产业单位混改等等方式提升净资产规模。

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

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(责任编辑:赵艳萍)

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