在营改增政策实施后，二手房交易交税情况发生了一定变化，对于购房者和卖房者而言，了解相关事宜及计算方法十分重要。
营改增后，二手房交易涉及的主要税种有增值税、个人所得税、契税等。下面为大家详细介绍这些税种的相关情况。
增值税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。而对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
个人所得税的计算方式为，若能提供房屋原值凭证，应纳税额＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%；若不能提供房屋原值凭证，应纳税额＝住房转让收入×1%。这里需要注意的是，如果所售房屋为家庭唯一住房且购买时间超过5年，可免征个人所得税。
契税的征收则根据购房者的购房情况和房屋面积有所不同。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述对第二套改善性住房的契税优惠政策。
为了更清晰地呈现这些税种的计算情况，下面为大家列出一个表格：
| 税种 | 征收情况 | 计算方式 |
|---|---|---|
| 增值税（非北上广深） | 不足2年全额征收，2年以上（含2年）免征 | 应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5% |
| 增值税（北上广深） | 不足2年全额征收，2年以上（含2年）非普通住房差额征收，普通住房免征 | 应纳税额=（含税销售额-购买住房价款）÷（1+5%）×5%（差额征收情况） |
| 个人所得税 | 能提供原值凭证按差额征收，不能提供按全额1%征收，满五唯一免征 | 应纳税额＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%（能提供原值凭证）；应纳税额＝住房转让收入×1%（不能提供原值凭证） |
| 契税（首套） | 90平及以下1%，90平以上1.5% | 应纳税额=不含税成交价格×税率 |
| 契税（二套，非北上广深） | 90平及以下1%，90平以上2% | 应纳税额=不含税成交价格×税率 |
在实际的二手房交易交税过程中，还需要考虑一些特殊情况，比如房屋性质（如普通住宅和非普通住宅的界定）、当地政策的细微差异等。因此，在进行二手房交易时，建议买卖双方提前咨询当地的税务部门或专业的房产中介，以确保准确了解和计算相关税费，避免出现不必要的麻烦。
（责任编辑:刘静）