本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/3/9-24/3/15）34 个重点城市新房合计成交227 万平米，环比+13%；其中，一二线环比+12%、三四线环比+32%；3 月累计一手房月成交同比-50%，较2 月+7.5pct；其中，一二线同比-49%、三四线同比-55%，分别较2 月+9pct和-5pct。上周13 个重点城市二手房成交114 万平米，环比+18%；3 月截至上周累计成交同比-36%，较2 月+17pct。库存方面，上周15 城推盘141 万平米，对应成交推盘比0.59 倍，最近三个月（23 年12 月-24 年2 月）分别为0.96 倍、1.14 倍和1.07 倍。
截至上周末，15 城可售面积9,988 万平米，环比+0.6%；3 个月移动平均去化月数为24.5 个月，环比+1.3 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻：宏观方面，经济日报指出破解房地产发展难题需治本，积极构建房地产发展新模式。据国家统计局数据，2 月70 个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄、同比继续下降。因城施策方面，上海发布土地新规，7090 政策结束，高层建筑面积不大于100 平提升为不大于120 平；杭州二手房全面取消限购（原核心4 区本市户籍限购2 套、外地户籍限购1 套），核心4 区新房仍限购；核心4 区卖房增值税征免年限由“满2 唯一”调整为“满2”。海南、安徽建立房地产融资协调机制，首批分别31 个项目和32 个项目获融资支持；湛江6 个“白名单”项目成功增加授信并放款3.028 亿元；潍坊首批“白名单”项目签约，意向授信26.2 亿元。公积金政策方面，天津、四川自贡、山西运城、山东临沂等调整优化相关政策。苏州出台新规，支持公积金用于房票安置和住房“以旧换新”。购房补贴方面，江西丰城、四川泸州等发布人才购房政策。上海龙年土地市场首拍以134 亿元收官，5 宗全部溢价成交，竞得房企包括越秀、华发等。3月初至今多城如上海、深圳、南京等二手房成交逐步活跃。
公司动态跟踪：2 月销售额：招商蛇口90 亿元（同比-60%），万科140 亿元（同比-53%），龙湖集团57 亿元（同比-67%）。23 年业绩：金地集团营收981 亿元（同比-18%），归母净利润8.9 亿元（同比-85%）；贝壳-W 营收778 亿元（同比+28%），归母净利润59 亿元（22 年亏损14 亿元）；招商积余营收156 亿元（+20%），归母净利润7.4 亿元（+24%）。REITs：万科公告大股东深铁集团拟认购中金印力消费REIT，认购总额数量不超过募集总额30%；中国金茂华夏金茂购物中心REIT 上市。融资：保利发展发行中期票据（19 亿元/3 年/2.78%），公告拟发行公司债券（不超过100 亿元/不超过10年）。股份变动：贝壳-W注销2,196 万股已回购股份，88 万股B 类普通股转换至A 类普通股。人事变动：保利物业胡在新先生辞去公司非执行董事及审核委员会成员职务。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨4.47%，沪深300 指数上涨0.71%，相对收益为3.77%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第10 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：财信发展、中洲控股、万通发展、济南高新、亚太实业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为卓朗科技、皇庭国际、电子城、张江高科、迪马股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.33%，沪深300 指数上涨0.71%，相对收益为-0.37%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.6/5.0 倍；物管23/24PE 均值分别为11/9 倍。
投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、万物云，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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