十日内住建部两度召开视频调度会议，城市房地产融资协调机制持续推进。
　　充分体现中央对于目前房企项目融资问题的重视。全国31 个省份276 个城市已建立城市融资协调机制，商业银行审批通过贷款超2000 亿元。目前房地产融资协调机制持续推进。此外，第二次会议中给出具体时间表，将进一步推动机制在全国范围的实施，改善地产项目融资环境。我们认为该政策更偏向于保项目，而非保主体。
　　提及尽职免责、“推送—反馈”工作闭环，有望保障机制高效运作、提升落地效果。城市房地产融资协调机制此前未提及尽职免责，此次视频调度会议首次提出“细化尽职免责规定”。未来如能建立切实可行的尽职免责制度，那么商业银行在实操过程中的痛点将一定程度得到解决。此外，相较于2022年“金融16 条”，本轮融资端政策从出台、到细化完善、到落实都是比较迅速的。除新添“尽职免责”表述外，2 月两次视频调度会议也新提出“推送—反馈”工作闭环，意即金融机构与城市融资协调机制之间是保持高效联系的，即使推送白名单项目不符合要求，协调机制统筹解决、符合条件后，项目仍可再次推送，保证整个链条的高效运作，保障协调机制的落实。
　　本周万科受负面舆情影响，境内外债券价格出现波动，21 万科02 跌至67.97元，周跌幅达9.4%；22 万科05 跌至74.19 元，周跌幅达9.2%。万科作为老牌龙头房企，体内仍有许多优质资产，商业、物业、物流等等。我们在年度策略报告中提到过，万科是拦在国央企之前的重要防线，密切关注去年11月深圳国资对万科表态中提到的支持的推进。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.7%，落后沪深300 指数2.09 个百分点，在31 个申万一级行业排名第27 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为237.0万平方米，环比提升74.4%，同比下降42.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.1 万方，环比98.0%，同比-48.7%；样本二线城市为98.6 万方，环比77.3%，同比-56.1%；样本三线城市为101.3 万方，环比64.6%，同比-10.9%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计90.5 万方，环比增长23.3%，同比下降42.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.7 万方，环比46.7%；样本二线城市为40.7 万方，环比18.7%；样本三线城市为17.1 万方，环比1.6%。
　　信用债：本周（2.26-3.3）共发行房企信用债9 只，环比增加3 只；发行规模共计95.99 亿元，环比增加50.99 亿元，总偿还量38.47 亿元，环比减少67.71 亿元，净融资额为57.52 亿元，环比增加118.7 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。
　　基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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