环渤海南翼中心，北方新动能增长极。济南是山东省省会，济南都市圈核心城市，也是环渤海地区南翼的中心城市，是连接华东、华北和中西部地区的重要交通枢纽之一。2023 年济南市GDP 为12757.4 亿元，同比增长6.1%。第三产业贡献度高，占比62.8%。2022 年末济南常住人口941.5 万，常住人口城镇化率74.3%。城镇居民人均可支配收入62506 元，同比增长5.1%；农村居民人均可支配收入25587 元，同比增长7.3%。
　　房地产市场特点：房产开发投资收缩，库存出清周期趋稳。全市房地产规模收缩，房地产开发投资占比明显下滑。自2014 年起，济南市房地产开发投资占比固定投资额维持在30%左右，2023 年该比率降为21.2%。伴随着政策调整，济南市去化周期逐渐企稳，基本保持在15 个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。
　　新房市场：1）2023 年楼市利好政策不断落地。优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策。2023 年济南市全面解除限购限售，商贷利率、首付降至历史低位，商贷住房套数认定标准降为首套无房或无贷、二套认贷不认房。2）区域分化明显，改善及高端需求更加旺盛。历城区供应和成交量远高于其他区域；总价段处于140-220 万元的改善产品仍占据主力地位，改善及高端需求持续稳定增长。
　　二手房市场：二手住宅量升价跌，挂牌交易量有所增加。济南2023 年全市二手住宅交易6.04 万套，成交面积为627.79 万㎡。2023 年国家统计局公布70 城二手住宅销售价格指数，济南市环比下降0.4%，同比下降2.9%。2023 年整体交易情况量升价跌，二手房挂牌交易量大大提高。
　　土地市场：1）土拍政策：降低限制门槛，多方位缓解拿地资金压力。
　　2023 年土拍规则持续放松，最终解除限价约束。2）土地市场：供地震荡下行，集中供地“托市”效应初现成效。2023 年济南市市场供应土地159 宗，住宅面积423.67 万平方米。从拿地企业看，济南市土地成交依靠国企及政府平台托底。
　　投资建议：建议关注深耕济南，在近期销售热度提升比较好且拿地意愿较高的优质国央企中国海外发展、华润置地。
　　风险提示：市场变动风险，房价下跌风险。
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