本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/12/16-23/12/22）34 个重点城市新房合计成交424 万平米，环比+23%；其中，一二线环比+21%、三四线环比+46%；12 月累计一手房月成交同比-10%，较11 月-3pct；其中，一二线同比-6%、三四线同比-44%，分别较11 月+5pct 和-64pct。上周13 个重点城市二手房成交125 万平米，环比+18%；12 月截至上周累计成交同比+13%，较11 月+4pct。库存方面，上周15 城推盘172 万平米，对应推盘比为1.0 倍，最近3 个月（23 年9-11 月）分别为0.77 倍、1.27 倍和0.65 倍。
　　截至上周末，15 城可售面积为10,030 万平米，环比持平；3 个月移动平均去化月数为17.5 个月，环比-0.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，中央财办详解2023 年中央经济工作会议精神时表示一是积极稳妥化解房地产风险，二是抓紧推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，三是加快构建房地产发展新模式；全国住房城乡建设工作会议提出坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，明年做好四大板块、18 个方面工作，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设；12 月央行1 年期贷款市场报价利率（LPR）报3.45%，上月为3.45%；5 年期以上LPR 报4.2%，上月为4.2%；中国人民银行指出完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，构建房地产发展新模式。因城施策方面，无锡房票持有人及其近亲属可以作为房票的使用人；北京住建局将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责；海口市调整核心限购区域、取消离异限购、调整人才引进范围、取消企业购买住宅限制；住房公积金方面，武汉、中山、石家庄、沈阳、平凉等地有所放松。购房补贴方面，绍兴、雅安等地有所放松。
　　公司动态跟踪：建发股份拟收购建发地产8%股权，收购价格约27.51 亿元，交易完成后，公司持有建发房产62.65%股权。世茂股份控股股东峰盈国际及一致行动人上海伯拉企业管理斥资4487 万元增持世茂股份3797 万股，占总股本的1.01%；保利发展于2023 年12 月16 日-22 日期间以均价9.83 元增持508.75 万股；黑牡丹发行中期票据获准注册，注册金额为10 亿元；中南城投质押1860 万股，占其持股比例1.15%，占总股本比例0.49%；贝壳-W 回购38.05 万股（占总股本0.01022%）；绿城服务连续三日回购108 万股（占总股本0.03342%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌4.14%，沪深300 指数下跌0.13%，相对收益为-4.01%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第26 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：金科股份、荣丰控股、亚太实业、中国国贸、万业企业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为济南高新、京投发展、新黄浦、华鑫股份、云南城投。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4%，沪深300 指数下跌0.13%，相对收益为-3.87%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.3/4.9 倍；物管23/24PE 均值分别为11.3/9.2 倍。
　　投资分析意见：近期中央经济工作会议未提“房住不炒”，并强调化解房地产风险放在首位，同时要求加快推进三大工程，延续7 月政治局会议的支持基调，此外本周京沪楼市政策同时放松再次强化支持态度，预计后续需求端将有更进一步的改善空间，同时预计三大工程将逐步进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点。并我们预计核心城市销售将率先逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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