投资：1-11 月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.4%。1-11 月份，全国房地产开发投资额为104045 亿元，同比减少9.4%，较前值降低0.1pct；11月单月投资额为8123 亿元，环比减少6.1%。开发投资额同比跌幅继续扩大，主要由于（1）近期销售市场低迷、库存仍处高位，房企拿地意愿受损，土地投资不佳拖累开发投资额；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80 亿平方米左右的施工体量对应销售11 亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，开发投资额将持续承压。
　　新开工：1-11 月新开工面积同比-21.2%，降幅有所收窄。1-11 月份，全国累计新开工面积为87456 万方，同比减少21.2%，较前值提高2.0pct；11 月单月新开工面积为8279 万方，环比增长17.4%。新开工累计同比降幅小幅收窄，与2022 年11 月相对较低基数有关，另外基建相关地产的新开工带动、以及城中村改造贡献增量也有影响。我们预计临近年末新开工仍将继续承压，全年新开工维持较大降幅。
　　竣工：1-11 月累计竣工面积同比+17.9%，增幅收窄。1-11 月份，全国累计竣工面积为65237 万方，同比增长17.9%，较前值降低1.1pct；11 月单月竣工面积为10086 万方，环比增长56.5%。竣工同比增幅在年尾收窄符合我们此前的预期，这主要是竣工本身较强季节性带来的影响，11、12 月通常是竣工高峰，2022 年基数较高。我们认为在当前房企融资环境尚未修复的背景下，部分房企流动性应对年末集中竣备仍有较大压力。叠加保交楼进展放缓，目前尚未解决的资不抵债的项目推进较慢，前期保交楼取得进展而对竣工产生的边际拉动效应正在递减。因此我们预期全年竣工增速仍会小幅回落。
　　销售：1-11 月商品房销售金额同比-5.2%，销售面积同比-8.0%，跌幅均继续扩大。1-11 月份，全国商品房销售金额为105318 亿元，同比减少5.2%，较前值降低0.3pct；11 月单月商品房销售金额为8157 亿元，环比增长0.8%。
　　1-11 月份，全国商品房销售面积为100509 万方，同比减少8.0%，较前值降低0.2pct；11 月单月商品房销售面积为7930 万方，环比增长2.0%。
　　我们认为各地政策起效需要时间，居民购房信心的恢复是漫长的。回顾9 月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014 周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。至此，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。
　　资金：1-11 月房企到位资金累计同比-13.4%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅继续扩大，国内贷款、自筹资金同比降幅有所收窄。1-11 月份，房企到位资金累计值为117044 亿元，同比减少13.4%，较前值提高0.4pct；11 月单月到位资金为9699 亿元，环比增长4.5%。销售整体低迷的环境下，定金及预收款、个人按揭贷款等维持负增拖累房企回款。融资端方面，市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。
　　10 月中央金融工作会议再提“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、12 月中央经济工作会议再次强调防范风险的重要性，我们认为后续对优质房企融资方面的支持力度有望提升。
　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”城市组合，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。
　　我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022 年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。择股方向：（1）基本面股票：
　　A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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