投资摘要：
　　市场行情：
　　本周（11.27-12.1）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-4.89%（上周4.17%），A 股大盘（中证A 股）涨幅-0.59%（上周-0.92%）；H 股（11.27-12.1）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-8.70%（上周9.47%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-9.03%（上周7.59%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-4.15%（上周0.60%）。本周A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。
　　行业基本面：
　　11 月新房销售跌幅扩大，二手房销售维持增长。从数据来看，27 城商品房累计销售面积（1.1~11.30）同比下滑3.6%，本月至今（11.1~11.30）同比下滑10.5%，上月整月同比下滑9.6%；其中一线城市(4 城)本月至今（11.1~11.30）同比增长6.3%、上月整月同比下滑7.6%；二线城市(10 城)本月至今（11.1~11.30）同比下滑12.8%、上月整月同比下滑5.0%。12 城二手房成交面积（1.1~11.30）同比增长20.3%，本月至今（11.1~11.30）同比增长19.6%，上月整月同比增长16.1%；其中，一线城市(2 城)本月至今（11.1~11.30）同比增长24.6%，上月整月同比增长5.2%；二线城市(6 城)本月至今（11.1~11.30）同比增长16.4%，上月整月同比增长13.9%。
　　土地市场持续弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.11.26）成交土地建面同比下滑24.6%，上周累计同比下滑25.7%；本周100 大中城市（11.20~11.26）土地成交溢价率4.4%，上周2.4%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.
　　11.26）土地成交总价同比下滑27.7%，上周累计同比下滑28.8%。
　　11 月内债融资跌幅收窄。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~11.30）累计同比下滑14.3%，11 月（11.1~11.30）同比下滑6.6%。
　　上交所和多加银行举办房地产座谈会，旨在进一步支持房企融资。11 月30 日，上交所举办房地产行业座谈会，旨在进一步支持和推动沪市房企通过融资和并购重组等方式，提升质量，化解风险。保利发展、大名城、华发股份、金地集团、迪马股份、新黄浦、中华企业、京能置业等八家沪市房企及申万宏源、国金证券两家保荐机构参与。同时，上周还有包括建设银行、交通银行、浙商银行、广发银行等在内的至少七家银行与房企召开座谈会，听取企业诉求，提出具体举措，明确满足其合理融资需求。
　　投资策略：
　　我们认为2024 年是房地产新模式初步确立的开始，推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
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