今天我们来盘一下粉丝提到的地产大亨保利发展，根据“市值参谋”对市场的监测以及对公司2023半年报的分析，我们发现如下核心特征。
相较于去年，保利发展基本面向好。市值1290亿，在100家房地产开发上市公司中排名第2，市盈率7，属行业平均水平。公司估值目前处于合理区间。
近一年内，保利发展收盘价涨跌幅高于行业水平。截至目前公司尚未出现资金信号。保利发展机构持股比例高于行业均值，北上资金持股比例远高于行业均值。受到了行业内较多券商的关注，综合评级为买入-，目标价涨跌幅为92%。
业务方面，“房地产”贡献近九成收入，营收增长，净利润稳定。“房地产”毛利率下滑导致整体毛利率下滑，经营活动盈利性因此降低。经营资产报酬率稳定，股东权益撬动资产的能力基本稳定，总资产回报水平稳定，ROE表现稳定。
应收应付大量垫资导致经营活动变现能力较差。整体看公司造血能力可以覆盖战略投资，资金缺口消失。公司主要通过债权进行融资，整体负债水平较高，偿债压力较大大。资产规模稳定，结构上聚焦业务，依靠“输血”支撑公司发展。
近两年保利发展坚定走“核心城市”战略，2023上半年营收以及净利润实现了同期10%的增长，展现出了较同行更强的生存能力，且保持了正向的经营活动现金流，但作为房地产行业的一员仍不能摆脱行业不景气及市场情绪低迷的影响，后续如何发展仍需持续关注。
以下是详细数据分析，供大家参考。
一
基本面变化
保利发展2023三季度A股排名475，较上季度排名下滑，较去年同期排名提高。保利发展2023三季度行业排名7，较上季度排名下滑，较去年同期排名提高。
说明：这个排名是基于营业收入、核心利润增速、ROE、分红、现金流等15个指标综合分析得出的。15个指标涉及公司的规模、成长性、盈利性、经营贡献度、现金流健康、分红、商誉风险、北上资金等维度的基本面和资金面分析。反映上市公司基本面在每个财务报告期的变化趋势。
二
价值表现
保利发展2023年11月20日市值为1,290.41亿元，在100家房地产开发上市公司中排名第2。市盈率为6.97，在100家公司中排名第53，属于市盈率平均水平。公司近1年估值中枢8.53倍，目前市盈率远低于1年估值中枢。
2022年01月04日到2023年11月20日，公司收盘价涨跌幅-27.02%，沪深300指数涨跌幅-27.28%，房地产开发涨跌幅-30.19%，保利发展涨跌幅高于行业水水平。
三
资本市场信号
截止2023年11月20日，未出现资金信号。
保利发展2023年06月30日机构持股比例68.54%，高于行业平均。截至2023年11月20日行业中82家公司有北上资金持股，保利发展北上资金持股比例2.46%，远高于行业中获得北上资金投资的公司平均。
截至2023年11月20日180天内行业中34家公司获得券商研究报告，保利发展获得76篇券商研究报告，远高于行业中获得券商研究报告的公司平均。获得26家券商评级，综合评级为买入-。
2023年11月20日行业中34家公司获得券商业绩预测，对保利发展未来三年归属于母公司的净利润复合增长率的预测为10.87%。24家公司获得券商股价预测，保利发展的目标价为20.69元/股，目标价涨跌幅为91.92%。
四
核心财务特征
2023半年报保利发展净利润150.67亿元，与2022半年报相比，净利润基本稳定。
从产品的分类角度看保利发展的主营构成，“房地产”是最大的收入构成，占比91.64%，贡献了绝大部分收入。其中，“房地产 ”产品销售的增长是营业收入增长的主要原因。
保利发展产品盈利增长的同时，费用支出减少，最终实现经营活动的盈利增长，经营活动盈利增长质量较高。
保利发展2023半年报较2022半年报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。保利发展2023半年报毛利率21.26%，与2022半年报相比，毛利率下滑4.26个百分点，毛利率降低。
保利发展毛利率的下滑主要是由于“房地产”毛利率下滑导致的整体毛利率的下滑。
2023半年报保利发展ROE6.18%，较2022半年报增加0.69个百分点，股东回报水平基本稳定。2023半年报万科AROE4.01%，保利发展股东回报高于万科A。总资产报酬率1.04%，较2022半年报减少0.02个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数4.35倍，较2022半年报降低0.11倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。
2023半年报保利发展经营资产报酬率1.49%。较2022半年报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率12.69%。与2022半年报相比，核心利润率下滑2.11个百分点，降幅达14.27%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率0.12次，较2022半年报增加0.02次，增幅为21.24%，经营资产周转效率有所改善。
从保利发展2021年报到本期的现金流结构来看，期初现金1,452.90亿元，经营活动净流入251.20亿元，投资活动净流出171.77亿元，筹资活动净流出57.89亿元，其他现金净流入1.22亿元，三年累计净流入22.77亿元，期末现金1,475.67亿元。
从保利发展2023半年报的现金流结构来看，期初现金1,754.42亿元，经营活动净流入71.46亿元，投资活动净流入21.73亿元，筹资活动净流出372.31亿元，累计净流出278.75亿元，期末现金1,475.67亿元。
战略投资资金流出0.65亿元，较2022半年报减少9.26亿元，增速-93.45%，战略性投资的资金投入快速降低。
保利发展2021年报到本期战略投资资金流出38.72亿元，经营活动产生现金净流入251.20亿元，经营活动的造血能力能够覆盖战略投资的资金流出。
保利发展2023半年报经营活动现金净流入71.46亿元，较2023半年报增加296.06亿元，2021年报到本期经营活动累计产生净流入251.20亿元。保利发展2023半年报经营活动调整后盈利182.45亿元，存货销售带来现金流入194.92亿元，应收应付变动导致现金流出309.20亿元，其他因素导致现金流入3.29亿元，最终经营活动实现现金净流入71.46亿元。
保利发展经营活动变现能力较差，主要是因为应收应付变动导致大量垫资。
保利发展2023半年报的投资活动资金流出，其他投资占比最大，占比72.55%。保利发展2021年报到本期的投资活动资金流出，理财等投资占比最大，占比74.75%。
2023半年报保利发展经营活动与投资活动资金净流入93.19亿元，较2022半年报资金缺口消失。2021年报到本期经营活动与投资活动累计资金净流入79.43亿元，无资金缺口。
保利发展2023半年报筹资活动现金流入687.06亿元，较2022半年报减少105.62亿元，增速-13.33%，筹资活动现金流入有所减少。保利发展2023半年报绝大部分筹资流入来源于债权流入（92.58%）。
保利发展2023半年报债务净流入-205.80亿元，较2022半年报减少406.14亿元，公司开始偿还历史债务。
2023年06月30日保利发展金融负债率24.88%，较2022年06月30日降低0.93个百分点。保利发展金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。
2023年06月30日保利发展总资产14,318.39亿元，与2023年03月31日相比，保利发展资产减少161.86亿元，资产规模基本稳定，资产增速-1.12%。
从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。
从2023年06月30日保利发展的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。
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（责任编辑:王治强）