投资摘要：
　　市场行情：
　　本周（11.13-11.17）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-0.31%（上周2.26%），A 股大盘（中证A 股）涨幅0.77%（上周0.99%）；H 股（11.13-11.17）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅2.02%（上周-2.39%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅0.74%（上周-1.72%），H 股大盘（恒生指数）涨幅1.46%（上周-2.61%）。本周A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现强于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售持续弱势，二手房销售维持增长。从数据来看，27 城商品房累计销售面积（1.1~11.17）同比下滑3.3%，本月至今（11.1~11.17）同比下滑11.9%，上月整月同比下滑9.6%；其中一线城市(4 城)本月至今（11.1~11.17）同比下滑5.7%、上月整月同比下滑7.6%；二线城市(10 城)本月至今（11.1~11.17）同比下滑12.6%、上月整月同比下滑5.0%。12 城二手房成交面积（1.1~11.17）同比增长20.0%，本月至今（11.1~11.17）同比增长15.0%，上月整月同比增长16.1%；其中，一线城市(2城)本月至今（11.1~11.17）同比增长13.9%，上月整月同比增长5.2%；二线城市(6 城)本月至今（11.1~11.17）同比增长15.5%，上月整月同比增长13.9%。
　　土地市场持续弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.11.12）成交土地建面同比下滑25.4%，上周累计同比下滑25.1%；本周100 大中城市（11.6~11.12）土地成交溢价率2.0%，上周3.3%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.11.12）土地成交总价同比下滑29.0%，上周累计同比下滑28.9%。
　　内债融资持续下滑。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~11.19）累计同比下滑15.6%，11 月（11.1~11.19）同比下滑40.1%。
　　金融管理部门表态将积极支持稳妥防范化解大型房企风险，共同做好房地产企业合理融资支持和融资监管，支持规范经营的民营房企持续发展。11 月17 日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资；加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。
　　投资策略：
　　三部门联合召开金融机构座谈会，表态做好房地产企业合理融资支持和融资监管，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，金融机构对民营及混合所有制房企的融资支持有望增强。当前销售并未出现明显好转，需求端政策依然还需持续落地。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、中国海外发展、越秀地产等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
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