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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

魔方赴港冲刺IPO,长租公寓新一轮上市潮要来了? | 租住资管

2022-09-30 地产资管网 微信号
语音播报预计15分钟

魔方赴港冲刺IPO,长租公寓新一轮上市潮要来了? | 租住资管

作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

9月26日,魔方生活服务集团(以下简称“魔方”)向港交所递交上市申请,联系保荐人为摩根士丹利和建银国际,正式冲击港交所长租公寓第一股。

根据招股书,魔方此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购;更新技术基础设施及创新公寓产品;持续销售及营销工作;营运资金及作一般企业用途。

当下正值市场调整期,房企市值总体下滑,物业股估值也大幅回调,连万物云这类房地产明星企业IPO都低于预期,上市首日更直接破发。

魔方选择在此时冲击资本之路,底气从哪来?

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冲刺港交所长租公寓第一股

魔方虽不是第一家上市的长租公寓运营商,但却是国内最早布局集中式长租公寓赛道的运营商。招股书显示,魔方2009年起家于南京,率先创立集中式长租公寓模式,并逐步扩展至上海、广州、北京、杭州等热点城市。

有别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主获得物业来源的做法,集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议,确保集中式长租公寓运营的稳定性。与此同时,安全性、增值服务、社群活动也是集中式长租公寓的核心竞争优势。

在经历了长租公寓风口、行业深度调整及疫情冲击之后,魔方已经成长为当下最大的独立集中式长租公寓运营商。截至2022年6月30日,魔方已覆盖中国26个城市,门店数量达394个,在全国运营76,190套租赁公寓,当中约45.5%位于北京及上海。

根据弗若斯特沙利文的资料,中国集中式长租公寓市场非常分散。若以截至2021年12月31日在营公寓数量计算,魔方在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一;按运营公寓数目计,2021年,魔方是中国第三大集中式长租公寓运营商。排在其前面的运营商分别是万科旗下长租品牌“泊寓”及龙湖旗下“冠寓”。

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图片来源:招股书

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图片来源:招股书

再来看看财务数据。2019年至2021年间,魔方的营收从9.47亿元增至14.71亿元,复合年增长率为24.7%;净利润从0.64亿元增至2.95亿元,复合年增长率为115.6%。经营的公寓从35,879套增至76,190套,复合年增长率为35.2%。在资本市场上,这是一组相当完美的数据。

魔方的资金实力,也是个非常大的优势。一方面,魔方在债权融资方面表现较好。2017年1月,魔方成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品,给以中资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道,这背后也体现出魔方的运营实力。

另一方面,魔方已完成了多轮融资,背后资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等,其投资估值也一路拉高,从2012年的2.94亿港元上升至2021年的76.02亿港元,不到十年间,估值增长了25倍。某种程度上,这也可以证明资本对长租领域,还是比较看好的。

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长租公寓市场前景的轮廓,正逐渐清晰。根据弗若斯特沙利文资料,中国租赁公寓市场规模,已由2017年的1.2万亿元增至2021年的1.8万亿元。高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口增加(尤其是年轻人流入城市)等推动因素,还将把市场规模推至2026年的2.7万亿元。预计中国的集中式长租公寓市场将更迅速地增长,从2021年的人民币449亿元增加至2026年的人民币1,252亿元。

而目前国内租赁公寓市场较为分散,有大量运营中的非机构化的长租公寓。于2021年, 中国机构化长租公寓的渗透率仅为7.4%,远低于英国(42%)、美国(30%)等发达国家。但随着市场的进一步发展,中国的机构化长租公寓渗透率预计到2026年将增至9.4%。2021年至2026年,中国租赁公寓市场规模总量预计将呈现出8.4%的复合年增长率,而其中机构化长租公寓的市场规模增长率则预计将达到13.7%。

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或迎新一轮长租股上市潮

与市场潜力相对的,是亟待转变的外界对长租公寓的刻板印象。大部分人听到长租公寓率先联想到的还是“爆雷”“跑路”“破产”等负面关联词。据不完全统计,近三年来有超过200家长租公寓“阵亡”。

想要在资本市场讲好长租公寓的故事,也并不简单。在魔方之前,双双登陆美股的青客公寓和蛋壳公寓也都折戟资本市场。公开信息显示,从“长租公寓第一股”到最终破产清算,青客公寓只用了两年零两个月的时间。而后,第二家上市的蛋壳公寓,从2020年1月纽交所上市到2021年4月被退市,仅仅在资本市场存活了445天时间。

自此,长租公寓风口减退,投资遇冷。当然,作为分散式长租公寓的代表,青客公寓和蛋壳公寓的表现,也代表一个长租公寓时代的过去。实际上也可以看做是一个行业进入健康理性状态必经的发展阶段。

而沉淀下来的品牌愈发向头部集中,以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的,脱胎于地产公司的地产系长租公寓为主,从规模来看,两者分列第一、第二;从形式来看,也越来越倾向于集中式长租公寓。

今年上半年,多家房企的集中式长租公寓都实现了规模的扩张和营收的增加。其中,万科集团和龙湖集团等房企的表现尤为亮眼。据财报数据,截至2022年上半年末,万科集团集中式长租公寓累计开业16.95万间,出租率为94%,2022年实现相关收入14.8亿元,同比增长12.3%;截至2022年上半年末,龙湖集团长租公寓累计开业超11万间,出租率为93.3%,开业超过六个月的公寓出租率为95.4%,上半年,实现相关收入11.8亿元,同比增长11%。

现在经过行业出清、并购整合后,终于再次出现 IPO,也让长租公寓企业们看到了新希望(000876)。

长租公寓行业也正面临新的机会。一方面,行业利好政策持续兑现。4月25日,国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》,提到要完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给,支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房。

此外,无论是房贷集中度管理新规,还是保障性租赁住房公募REITs加快落地,都预示着拖累长租行业发展的融资问题有望从根本上得到解决。

目前已有华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华润有巢REIT四支保租房公募REITs,其中华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT三支今年8月份首次上市就备受资金追捧,开盘即售罄,盘中曾一度实现30%的涨停。华润有巢REIT的申报,也让业内人看到了保租房公募REITs向市场化租赁企业开放的可能,将会为房企发展长租公寓提供新的融资思路,也将会给房企带来新的盈利空间和信心。

在“房住不炒”“租售并举”政策导向以及房地产下行压力下,房源的整合和盘活是大趋势,除了几家比较早涉入长租公寓领域的房企外,其他房企也在摸索进入集中式长租公寓领域。如若能在长租公寓中寻找盈利突破口,也不失为房企的另一种脱困途径。因此,业内判断,魔方公寓进击港股,或会成为新一轮长租股上市热潮的起点。


本文首发于微信公众号:地产资管网 。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:冀文超)
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