投资要点
事件：自22 城集中供地政策出台以来，已有多城宣布供地明细及日程表，其中长春已于4 月15 日完成首场土拍。
点评：
新政后首拍成交平淡，仅一宗地触发限竞。本次集中供地共推出42 宗地块（剔除11 宗终止挂牌的地块），成交40 宗（涉宅地块38 宗），流拍2 宗，整体流拍率为4.8%。成交地块中，溢价成交6 宗，底价成交34 宗。其中溢价率最高的地块位于宽城区，溢价率为29.4%，成交总价为8.5 亿元，对应成交楼板价3524 元，且该地块为唯一触发“设限价加竞配建租赁”机制的地块，由华润置地（长春）有限公司竞得。
整体溢价率有所下滑，但起拍楼面均价大幅提升。本次供地成交占地面积/总建面分别为为371.2 万方/629.9 万方，约占2020 年全年的13.4%/17.4%，起拍总价/成交总价为188.3 亿元/194.4 亿元，约占2020 年全年的24.8%/24.4%。本次供地整体溢价率为3.3%，较2020 年全年下滑约1.7 个PCT，值得关注的是，起拍楼面价/成交楼面价为2989.8 元/平及3087.0 元/平，较2020 年全年上升42.4%/40.1%。
长春市先行试点，但本轮供地成交各项指标不具有代表性，对后续城市行情推演或缺乏足够参考意义。我们认为主要有三个原因：1）长春市所处东三省非地产销售热点区域，吉林省近年人口持续净流出，土地成交相对冷清，整体溢价率持续下滑。自2018 年以来，长春楼市进入低谷，截至2020 年，成交地块整体溢价率下滑至5.0%，较2016 年下滑20PCT，且长春房产市场的供需相对平衡，土地需求量不及北京、杭州等房地产市场相对火爆的城市。2）长春市本轮供地整体质量不高，参与龙头房企数量较少。从整体供地结构上来看，热门区域南关区、二道区分别供应2 宗地块，朝阳区13 宗地块需配合政府进行大型配套建设，热门区域供应占比较低，致使龙头房企参与意愿降低，全国性房企中仅万科、保利、华润和中铁置业竞得部分地块，其余地块均被本地房企竞得。3）长春市作为首个集中挂牌城市，房企资金调配时间相对较短，或间接降低了部分房企在本轮拍地市场的参与度。
风险提示：政策调控力度不及预期；宏观经济发展不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 （责任编辑:王丹）