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焦点丨三亚房价从高位回落至1.5万元?这并不是市场真相

2018-10-12 18:08 来源: 和讯名家

  三亚又有一大批新房源入市。

  国庆前一周,三亚市密集发出7项预售批准,涉及5个项目:9月25日,绿地悦澜湾获批;9月26日,同心家园12期获批;9月28日,三亚国广海棠和三亚那香岭(同心家园11期)获批;9月29日,碧桂园海上大都会HPC-19-01和HPC-19-05分别获批;保利崖州湾同日获批。

  这批房源共有1984套,除去国广海棠的办公项目以外,剩余住宅数量1695套,总面积16.83万平方米。

  大量房源落地的同时,一则消息也惊扰着市场,“三亚又一批房源获准入市:住宅15000元/平方米,商业45000元/平方米”。

  这是真的吗!这个曾经聚焦中国楼市神经的城市价格出现了如此大的调整?经中国房地产报记者调查了解,价格并非真降,调整背后大有缘由。而根据国家统计局数据,继4月份海南全岛限购、5月短暂沉寂以后,三亚6月、7月、8月、7月的新房房价指数又回归前10位,分别是112.6、116.5、121.2,涨幅分别位列全国70城的第4、第2和第2。

  在多种因素的作用下,三亚房价依然坚挺。

  总价未减

焦点丨三亚房价从高位回落至1.5万元?这并不是市场真相
  就近期预售情况,中国房地产报记者致电多个楼盘询问情况,单价确实有所下降,但背后要么是降低配置,要么是大户型交付,总价不变。

  一位三亚的房地产业内人士告诉记者,“最近略有降低,但市区内没有1.5万元/平方米的新房。三亚市中心包括天涯区和吉阳区,房价最低2.6万元/平方米,比如最近刚出的万科湖畔,但都是大户型,小户型不可能有这么低的价格。距离三亚市中心40公里左右的崖州区,比较偏远,价格低一点,但也都是大户型。”

  位于吉阳区的绿地悦澜湾,均价约2.4万元/平方米。相比上一次开盘“三期100平方米至130平方米小高层均价35000元/平方米”的价格,降低31%。

  不过,绿地悦澜湾置业顾问告诉记者,“此前是精装交付,现在是毛坯交付,9月28日刚刚开盘,最小面积101平方米”。绿地悦澜湾此次取得预售证的是5、6、7号楼。

  位于天涯区的海上大都会目前正在排卡认筹,认筹金10万元,具体开盘时间和开盘价格尚未确定,最小面积106平方米。碧桂园海上大都会置业顾问告诉记者,“由于首次开盘,无以往价格可供参考,不过1.5万元/平方米的价格是不可能的,预计价格3.7万元/平方米左右,目前尚未正式确定。”

  海上大都会项目的前身地块为三亚有史以来最贵地块。2017年7月,经过20轮竞拍,碧桂园斥资52亿元拿下三亚230亩棚改地块,其中住宅用地建筑面积21.4万平方米,占比49%,折合楼面价11884元/平方米。国庆前获批的19-01地块住宅用地占比65%,19-05地块住宅用地占比60%。

  上述三亚房地产人士告诉记者,“海上大都会是碧桂园拿的地,其中一部分给万科开发,万科开发的项目是海上大都会左岸,碧桂园开发的是海上大都会右岸,产品有两种,一种是40年产权的商业,最小面积80平方米,预测价格5万元/平方米左右;另一种是70年产权住宅,预测价格4万元/平方米左右。”

  事实上,去年9月份,海南就下发通知,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。因此,目前三亚市面很难买到两房,大户型单价通常都低于小户型,但总价不减。

  低价不假 要么证不全要么远郊房

焦点丨三亚房价从高位回落至1.5万元?这并不是市场真相
  即便淡季与调控叠加,三亚的房价也坚挺在2万元/平方米以上。那么,三亚究竟是否存在传言中的1.5万元/平方米楼盘呢?答案是有的,一种是远郊地区楼盘,一种则是需要慎重对待的非“商品房”。

  位于崖州区的保利崖州湾,价格在1.5万元到1.6万元/平方米,最小是101平方米三房户型,精装交付。保利崖州湾置业顾问告诉中国房地产报记者,“目前正在销售的是2号楼,国庆前拿到预售证的1号楼和8号楼正在储备客户,随时可以开盘。”

  位于吉阳区的同心家园,虽然身在市区中心地带,但房天下上显示的价格为2.07万元/平方米,低于市区内其他房屋。根据三亚市人大官网信息,同心家园项目是保障性住房。

  三亚市住房保障办保障科科长陈小平曾表示,三亚未来保障房需求分为3类,计划采取保障房出售、先租后售、只租不售等三种保障方式解决。其中,限价房出售保障对象只包括公务员、事业编制人员(含教师、医疗卫生系统在编人员等)及本市户籍中低收入住房困难人员。

  除此之外,上述三亚房地产人士告诉记者,“保利崖州湾可以算是三亚地区在售楼盘中价格最低的了;另外一种价格低的是五证不全或者小产权房、当地村名的宅基地跟政府协商出售,价格低,但是没有保障。”

  三亚缩短调价周期 旺季价格或回弹

焦点丨三亚房价从高位回落至1.5万元?这并不是市场真相
  在海南省省会海口,17300元/平方米是个网红数字,是购房者衡量房价高低的标准线。海口市有关部门近期约谈部分房企时,曾口头表达“商品房备案价不得超17300元/平方米”。

  今年年初,三亚市发改委和市住建局也曾发过这样一份文件,各区域已达到预(现)售的新建商品住房项目备案价格和单套价格不得高于同区域同类型产品2017年2月份的价格,降价幅度也不得超过备案价的20%,备案价格1年内不得调整。

  8月29日,三亚市发改委、住建局共同再次发布《关于进一步做好商品房价格备案管理的通知》,要求房企做好重新申报销售价格备案工作,严格按照备案价格销售,6个月内不得调高销售价格。

  可以看到,三亚虽然没有明确限价标准线,但经过半年时间,相关部门还是缩短了备案价格和销售价格的调整周期。

  与海口不同的是,海口教育医疗配套齐全,且作为省会城市,本地刚需人口较多,三亚的外地购房者却高居85%。

  另外,根据中国房地产报发布的《2017年全国30个典型城市房地产投资与GDP情况》数据显示,三亚2017年地产投资/GDP高达103.9%,较2016年增加了17个百分点,是全国房地产依赖症最严重的城市,其房地产投资超过全年GDP。

  上述三亚房地产人士告诉记者,“事实上,三亚目前的房价存在诸多不确定性。如果政策更加严格,不排除价格被死死压住;另外,房价变化跟开发商的推盘节奏也有关,有的开发商拿到预售证后分期开盘,每期又分批开盘,一点一点推,等到旺季时,离备案时间也基本半年了,正好在需求旺盛时向政府申请调高价格。毕竟三亚目前还是需要房地产来拉动GDP,对于期间的某些调价行为,政府也有可能睁一只眼闭一只眼。”

 

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑: 岳权利)
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