福建泉州市鲤城区针对部分老旧小区失管漏管、业委会组建难、物业企业引进难等问题，于2021年11月19日成立区住宅小区长效管理工作领导小组，将住宅小区长效管理作为推动社会治理现代化的重要任务，列入全区重点改革项目，创新打造“3456”工作机制，推动住宅小区长效管理工作。截止目前，全区231个无物业管理住宅小区，成立小区自治组织227个，解决失管漏管小区229个，实行有收取物业管理费的小区213个；到2023年底，所有小区将实现三个“100%”（即100%成立业委会、引进物业管理、实现物业收费）。
紧盯3个100%，全面解决失管漏管
一是100%成立自治组织。包括成立小区业委会、联合小区业委会、临时物业管理委员会、小区自行管理小组四种组织形式。二是100%引进物业管理。包括引进社会物业公司、社区物业公司、自行收费管理等3种物业管理模式。三是100%小区收取物业管理费。解决小区业主自行表决管理，实际又无人管理或难于管理的问题，通过经费保障全面解决小区失管漏管问题。为此，针对住宅小区长效管理工作涉及法律、政策多的特点，指定两名资深公职律师参与区长效办的法务指导和组织协调工作。制定出台《鲤城区住宅小区长效管理工作方案》，针对不同产权属性的住宅小区，分类细化成立业委会工作流程，制定出台《联合小区业委会程序指引》《鲤城区失管漏管住宅小区物业管理程序指引》等6套小区业主自治指引；编制《鲤城区住宅小区长效管理工作政策法律和知识问答》《鲤城区住宅小区长效管理行政指导指南》《住宅小区长效管理答疑解惑》等若干材料，作为指导业主大会表决成立业委会和引进物业公司的程序指南。
探索四条路径，模式可复制推广
一是顶层设计组织化。区级成立住宅小区长效管理工作领导小组，区政协主席担任住宅小区长效管理工作总督导，各街道成立对应工作推进组，各社区成立推进工作小组，各住宅小区分阶段成立业主大会筹备组，区长效办按照成立筹备组、建立业主名册、业主大会公告、成立业委会、选聘物业等5个环节，采取五色管理法，分色标注，动态管理，压茬推进成立小区业委会和引进物业管理各个环节，督促各街道、各社区按任务、按阶段、按时限完成。
二是业务指导规范化。围绕市场化、社会化、法制化推进住宅小区长效管理工作目标，区长效办发挥公职律师专业优势，从建立长效管理的重大意义、业委会选举流程、选聘物业公司程序、入户宣传发动等方面对街道、社区工作人员进行业务培训和宣传动员。共编制法治宣传口号25条、8个业主大讲堂教育课件、10000份宣传单，累计开展现场指导培训会260余场，共有6000多人（次）参加培训和业主大讲堂。
三是动员发动社会化。针对老旧小区楼栋小、分布散、住户少，二十几年来业主未缴纳物业管理费，长期由政府兜底服务，“业主躺平”的特点和问题，各社区充分利用疫情防控工作期间打下的组织网络和群众基础，组织由挂点干部、街道社区党员、热心业主组成的志愿服务队伍，深入231个无物业管理住宅小区开展小区长效管理普法宣传，对持不同意见或有抵触情绪的业主，由属地社区召集起来，邀请区长效办公职律师现场进行集中教育引导，答疑解惑，释法说理，大力倡导“使用者付费”理念，着力解决思想堵点、认识盲区、管理难点，有效推动实现“理得顺”“懂得管”“多元管”的良性转变。
四是管理运行市场化。在广泛征求意见的基础上，业委会商定合理的收费标准，召开业主大会，由业主表决引入物业管理公司事项，并按照有关要求在物业管理区域显著位置公开物业服务价格、标准和内容、投诉渠道和方式及公共部位收益信息。社区组建社区物业公司管理队伍，包括小区物业主管、卫生保洁员、水电工等，建立健全社区物业公司的经营管理制度和财务制度，学习公司运作模式和规则，推动小区卫生保洁、管理秩序、环境面貌实现有效转变。
优化五项举措，让法治落地见效
共谋。设立政协委员住宅小区长效管理工作室，发挥人大代表、政协委员、退休干部、企业家、律师、工程师等社会各界人士在老旧小区长效管理中的作用，引导小区威望高、有爱心、说话分量大的相关人士为小区自治建设发声出力，盘活整合多方资源为小区建设服务，促进和谐社区建设。
共治。建立诉调对接机制，由区法院、区住建局依托物业行业协会，设立物业纠纷诉调对接中心，各街道设立物业纠纷诉调对接工作室，处理物业纠纷；街道发挥法律顾问（律师）作用，组织法律顾问（律师）到各社区对业主进行法治教育，参与物业纠纷调解，从法治宣传、法律咨询、物业服务费诉讼方面助推住宅小区长效管理法治化进程。
共建。发挥社区金字招牌效应，建立社区党组织对社区居民委员会、小区业委会、小区党支部、物业公司协调运行机制，处理业主与业主，业主与物业公司的物业服务纠纷；将党建工作写入《成立业主大会和业主委员会选举程序指引》等相关示范文本，鼓励和引导在职党员、退休党员、流动党员主动亮明身份，组建“红色业委会”党小组，参与小区自治管理，在各小区设立并张贴“小区党员一览表”，督促党员在小区自治管理中发挥表率作用。
共享。物业服务企业尝试“先服务后买单”承接小区物业新模式，设置服务周期，以优质的服务扭转业主不理解、不配合的态度。结合小区特点和业主需求，采取“订单式”服务，由社区引进第三方企业为小区业主提供公共空间的经营、便餐、代购、宠物寄养、养老、医疗救助、电商销售、中介、装修、托幼、家政等服务，进一步提升小区居民生活的幸福指数，增强物业服务效能。
共评。把培育先进典型作为推进住宅小区长效管理的重要抓手，开展“四好”典型事迹征集活动，选树一批工作突出的社区工作者、热心业主、物业管理人员，评选“十佳党员街巷长、党员楼栋长暨最美网格员、党建引领小区长效管理优秀社区”，激发全区持续推进住宅小区长效管理的工作激情和内生动力。同时实行每月讲评、每季通报，由工作成效显著的先进单位作经验交流，由工作进度滞后的落后单位上台表态发言，进一步营造干事创业、比学赶超的浓厚氛围。
实现六大成果，提升物业服务水平
有缴费意识。通过全面组织动员，依法依规推进，综合对症施策，广大业主自治意识增强，积极配合业委会和物业公司工作，实现业主从“不缴费”到“主动缴”的转变。
有物业进驻。创新推动相邻小区自主抱团形成一个物业管理区域，探索推动“单、小、散”老旧楼栋成立联合小区，共同选聘物业服务企业，破解老旧小区长效管理瓶颈。通过联片管理，物业公司节省管理成本，盘活小区资源，解决收支不平衡问题，极大提高了物业公司承接老旧小区物业管理的意愿。
有收益明白账。目前，全区65%小区业委会设立公共收益专用账户，实行定期公开公示，确保了业主的知情权和参与权。通过盘活小区资源，增加小区公共收益，再将公共收益用于小区建设、日常维护，既改变小区面貌，又减轻业主负担。
有“亲邻”小区。在区政策的指引下，经街道社区的沟通协调，相关小区业主达成友好协商，签订拆墙并院协议，帮助“单、小、散”老旧楼栋业主享受到其他小区资源和服务，提升了业主的获得感、幸福感和安全感。
有秩序提升。住宅小区依法制定《业主大会议事规则》《管理规约》《业委会章程》，规范业主装修、停车、车辆充电、宠物管理、废旧家居和垃圾处理等行为，同时，对利用住宅作为经营场所，利用小区资源从事店面经营等问题进行管理约定，做到有章可循，最大程度化解业主与业主、业主与经营者之间的矛盾，规范车辆停放秩序，切实消除消防隐患，小区秩序有了质的提升。
有解决失管漏管机制。完善区—街道—社区三级物业管理体系，把党的领导贯穿“红色物业”全过程，建立“区—街道—社区”三级联动、同向发力机制，构建主管部门行业监管、属地街道区域统筹、社区一线具体管理的综合治理体系；对于引进物业无法达成法定票数比例要求的，社区按照《鲤城区失管漏管住宅小区物业管理程序指引》组织业主进行引进社区物业公司的表决。同时制定《鲤城区住宅小区物业服务星级评定实施方案》，采取街道日常巡查，区级综合评价的分级考评制度，充分授予街道、社区参与权、考评权和话语权，倒逼物业服务企业提升管理服务水平。
（责任编辑:周文凯）