“消费的终极意义在于，如何度过充实的人生。”日本社会学家三浦展的《第四消费时代》封面上的这句话，或许能够用来诠释当下中国楼市当下错综复杂的消费现象，以及消费心理。
《第四消费时代》被称为东亚消费趋势演进的预言之书。书中的日本从受到“石油危机”冲击到经济开始“低增长”的第三消费时代，消费者一改对华而不实物品的偏好，转而追求物品的本质，追寻自我探索。
如果参照书中所述，我国楼市似乎正处于第三、四消费时代。随着2023年“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，楼市已由卖方市场过渡到买方市场，购房者掌握更多主动权，对于产品细节与居住体验更加挑剔，只有最优秀的产品，才能打动他们。
两个关键问题
站在2023岁末，楼市已然不同往日，想要分一杯羹，需要厘清市场的脉络和症结。
当下，到底还有哪些人愿意出手买房？
实际上，居者有其屋，是中国人千百年来都怀揣的朴素理想。无论市场如何变化，这一需求始终未变。
在消费升级与房子回归居住本质的时代背景下，部分人群对于购房的投资热情消减，但刚性需求和改善型购房需求仍然在不断增加，市场端对于“好房子”的标准变化和渴求也为房企提供了长足动力。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，由于人口结构的变化，改善性购房占比提升。国家统计局统计数据显示，2019年-2022年，20-30岁人口由2.35亿逐年降至2.15亿，35-45岁人口由2.19亿增加到2.28亿。其次也有短期内政策和市场的影响，尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等，释放了大量的改善性需求。
特别是在高能级城市，改善型需求正在逐步成为楼市最强劲的动力。贝壳研究院报告显示，大部分一二线高能级城市改善性需求更高。例如，北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，三个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。
“这是因为，一二线城市老破小占比高，也是驱动换房的主要原因。”潘浩表示，贝壳研究院统计数据显示，北京存量房中楼龄在20年以上的住房占比超60%，改善意愿强烈。
这些改善型需求更偏好哪些房子？
“房住不炒”将依旧是未来房产发展的总基调。开发商是否保靠？是否稳健？房子是否按时交付？成为购房者需要考量的重点。“看房就看国家队，买房就买央企房。”已成为购房者共识。品牌实力，绝大程度上决定生活美好的稳固程度，而国企央企品牌所具备的强大实力，成为越来越多购房者的首选。
人们普遍认为，国企央企代表着实力与品质，意味着责任与价值，对建设效率、工程质量、建后管理有着更为严格的把控。
但也不是所有的国企房子都好卖。在品牌之外，房子本身的产品力也成为最重要的卖点之一。任何一个人气现象级楼盘，都离不开自身的“产品基因”。楼市进入分化时代，购房者更青睐配套齐全、位置优越、品质突出的房子。它倒逼着“活下来“的房企以市场需求为导向，苦练产品力“内功”。
行业“弄潮儿”金茂府
买房逻辑的变迁已逐渐成为了行业共识，哪家企业能够及时洞见并响应，就有望在这场新消费浪潮中乘风而起。
正如日本的「第三、第四消费时代」所呈现的，消费总量增速的缓慢，并不意味着对于企业而言，市场上不再有机会了。
恰恰相反，随着消费逻辑的重建，一定会有新的消费潮流形成、新的消费逻辑被制定，而那些率先洞悉逻辑、把握规则，甚至制定规则的行业弄潮儿，将有望在这场博弈中赢得新的机遇，获得意想不到的发展。
这其中的佼佼者就有中国金茂。2009年，中国金茂竞得北京广渠路15号地块，并以广渠金茂府一鸣惊人，打造出国内科技健康住宅代表作。
14年，金茂府在全国各地逐一创下“逢府必热销”的金茂府现象。每一座已交付金茂府也在二手市场中“炙手可热”。
以绿金科技为核心竞争力，金茂府项目以领先的品质已经获得超25万名业主认可。在企业家、艺术圈、文化圈等财智圈层中，不乏金茂府的忠实拥趸。
如今，金茂府产品线已经在国内形成独特的圈层效应，并成为国内住宅市场老业主复购和推荐成交率最高的产品线之一。
更为难得的是，在产品力持续领先市场的同时，中国金茂并没有沾沾自喜，而是持续在市场研究上加大投入，在产品研发上持续迭代。
金茂府1.0的产品研究历时两年，中国金茂从“阳光、空气、水、温度、湿度、声音”六大基本生命元素出发，整合地源热泵、毛细管网、全置换式新风等国内外核心科技系统，为业主打造空气洁净、温度适宜、湿度平衡、光照温和、声音平静、水质健康的人居环境。
九年之后，金茂府2.0的产品，在“绿色健康、智慧科技”的特色上进一步深入，将智慧化、定制化引入住宅开发，打造“会思考的房子”。在绿色健康方面，府系十二大核心科技系统继续围绕客户核心诉求进行升级；在智慧科技方面，金茂府则聚焦智慧社区和智慧服务，提升业主的居住体验。
如今，在2.0产品基础上深化五年后，金茂府3.0持续升级，通过对城市年轻财智人群生活方式的潜心研究与深入洞察，不断探访全球领先的高端住宅社区和顶奢酒店等人居空间，金茂府将产品升级的视野从房子延展到社区，将设计思路从住宅拓展到财智人群熟悉、偏爱、向往的国际化高端酒店，为客户带来“自然生长的社区”和更多酒店式的高品质生活和服务细节。
金茂府3.0惊艳亮相
随着房地产行业告别粗放型开发时代，购房者的购房观念也发生了巨大的转变，特别塔尖人群，他们买的不只是区域、规划、价格等等，还有生活方式、社区环境、邻里互动，当然，还有居住品质。
作为最懂高端客群需求的房企之一，金茂深刻洞察到这一趋势演变，金茂府3.0从“科技一核”“社区四美”“两配套两服务”九大维度入手，全面提升业主的社区居住体验。
“科技一核”自然不必多说，让业主在科技的关护中，自由掌控生活节律，自在享受生活的赠予，已成为每座金茂府的“标配”。通过对科技系统的补足与延展达到进一步优化迭代，金茂的3.0产品为业主营造出更优且更适合当下生活所需的衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静五舒健康标准居住环境。
将“科技府”这一标签持续强化的同时，金茂府3.0洞悉新一代财智人群审美提升年轻化、功能需求精细化等趋势，在立面、园林、精装、户型持续发力，推出颜值更优、功能更强的“四美社区”。
金茂府3.0的建筑立面采用更现代的设计语言，打造全面屏光幕的流光立面。通过稳重优雅的直线立面，传递出简约、稳重的经典美感，摒弃建筑原料的无序堆砌和冗余装饰，以全景玻璃幕延伸生活边界，仅仅是惊鸿一瞥就已经足够让人震撼。
（金茂府3.0项目天津体北金茂府效果图）
世界上最让人期待的路，便是回家的路。金茂府3.0以高端酒店为蓝本打造更美的社区，环岛落客区、地上地下双层入户大堂等配置将被一一纳入社区中。其中地上大堂做出了双层挑高，同时地下车库的迎宾入口、坡道、坡道玄关、车道、车位、车马厅6大模块也同步全方位升级，打造更明亮、更耐久、更舒适的地下空间，为业主的归家之路提供气派、尊贵、舒适体验。
（金茂府3.0项目天津体北金茂府效果图）
在景观打造上，金茂府3.0也独具匠心，从业主角度出发，从生活场景出发，室外园林采用微度假设计理念，打造移步异景的松弛感慢生活，为居者营造治愈身心的景观体验。
（金茂府3.0项目体北金茂府园林效果图）
走进室内，更能深刻感受到金茂府3.0在设身处地为居住者审美和细节的深度考量。为业主营造生活的高级松弛感，金茂府3.0将为业主提供跑道阳台、酒店式主卧套房、LDKB+X空间场景共融等户型创新设计，并通过高窗地比带来与窗外自然有机交融的居住体验。在这里，自然与建筑，人与空间，窗与景的关系得以充分推敲和尊重。
同时，金茂府3.0户内精装全面提升，金茂府3.0还将在设计雅致时尚的同时提供强大的收纳效果、人性化的高品质工艺细节设计，甄选功能优质的高端生活类电器，并配置定制化墙板和背景墙，在这里，感知到的不仅仅是品质，而且是一种“被呵护”的体验。
（金茂府3.0项目天津体北金茂府户型实景图）
产品之外，“两配套两服务”同样值得期待，金茂府3.0通过打造沉浸式会所、架空层、高定街区商业满足居者所需，将室内生活延伸到社区；另一方面在现有物业服务的基础上，金茂也为满足圈层生活，打造出进阶的社群运营等增值服务，满足更多精神层面的生活追求。
（金茂府3.0项目天津体北金茂府下沉式庭院实景图）
（金茂府3.0项目天津体北金茂府社区会所效果图）
据悉，中国金茂近期开始在全国核心一二线城市，陆续重磅推出多个金茂府3.0项目。近期天津体北金茂府已正式亮相，西安科技路金茂府、上海中环金茂府即将隆重登场，2024年苏州狮山金茂府和西安曲江金茂府也即将陆续亮相。
作为在中国住宅市场深耕十余年的高端产品线，金茂府以向前迭新的不竭动力为行业和市场带来寒夜之中的宝贵信心。同时，遵循居者不断变化的需求创造革新生活场景，以高品质产品的交付呈现为台阶，金茂府也在一步步迈向属于自己更加辉煌的产品新时代。
（责任编辑:喻容容）