如何确定银行贷款房的计算方式？这种计算受哪些因素影响？

在房产交易中，很多人会选择银行贷款来购买房屋。了解银行贷款房的计算方式以及影响其计算的因素至关重要，它能帮助购房者做好资金规划。

银行贷款房的计算方式主要有等额本息和等额本金两种。等额本息是指在贷款期限内，每月偿还的贷款金额固定，其中包括本金和利息。其计算公式为：每月还款额 = [贷款本金×月利率×（1 + 月利率）×还款月数]÷[（1 + 月利率）×还款月数 - 1]。例如，贷款金额为50万元，贷款期限为30年，年利率为5%，那么月利率 = 5%÷12 = 0.4167%，还款月数 = 30×12 = 360个月。代入公式可得每月还款额约为2684.11元。

等额本金则是每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减。其计算公式为：每月还款额 = （贷款本金÷还款月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率。同样以贷款金额50万元，贷款期限30年，年利率5%为例，每月偿还本金 = 500000÷360 ≅ 1388.89元。首月利息 = 500000×0.4167% = 2083.33元，首月还款额约为3472.22元。

以下是两种还款方式的对比表格：

银行贷款房的计算受多种因素影响。首先是贷款金额，贷款金额越高，每月还款额和总利息都会相应增加。其次是贷款期限，贷款期限越长，每月还款压力越小，但总利息会越多。例如，同样贷款50万元，年利率5%，贷款期限20年和30年，等额本息还款方式下，20年的每月还款额约为3449.72元，总利息约为327932.29元；30年的每月还款额约为2684.11元，总利息约为466279.44元。

另外，贷款利率也是重要因素。贷款利率的高低直接影响到利息的多少。如果央行调整基准利率，银行的贷款利率也会相应调整，从而影响还款金额。不同银行的贷款利率可能存在差异，购房者在选择贷款银行时需要综合考虑。还有还款方式，如前面所述，等额本息和等额本金两种还款方式的还款金额和总利息不同。最后，个人信用状况也会对贷款利率产生影响，信用良好的购房者可能会获得更优惠的贷款利率。