一、经营绩效
（一）营业收入同比增长3.52%，基础服务占比进一步提高
近年来，受宏观经济与房地产市场结构性调整的影响，物业管理行业由“高速增长”转为“高质发展”，百强企业营收增速呈现持续放缓态势。2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。
从收入结构看，2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位；增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。
（二）社区增值服务收缩聚焦，创新服务发展不及预期
2024年，百强企业增值服务收入均值为2.22亿元，同比下降5.93%，仍处于持续下降阶段。主要原因是上游房地产市场持续调整，使非业主增值服务受到较大影响。2024年，非业主增值服务收入均值为0.62亿元，同比大幅下降11.43%，业务或将持续萎缩。社区增值服务收入均值为1.60亿元，同比小幅下降3.61%，在增值服务收入中的占比约72.07%，已成为增值服务的核心业务。2024年，百强企业创新型服务收入均值为0.39亿元，同比下降6.23%。
城市服务收入呈现下降趋势。商业运营服务收入也出现下滑趋势，且降幅明显。智慧科技服务板块表现疲弱，大部分企业该板块收入呈现下降趋势。
（三）员工成本占比下降，运营维护成本占比提升，成本结构持续优化
2024年，百强企业营业成本均值为12.86亿元，同比增长4.80%，增速下降；营业成本率为80.13%，较2023年提升0.98个百分点。
从营业成本构成来看，百强企业员工成本占比有所下降，设施设备运营维护成本占比有所提升，成本结构进一步优化。2024年，百强企业人员费用占总营业成本的54.71%，较2023年减少2.12个百分点。智能设备应用导致物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用占比有所提升。清洁卫生费、秩序维护费、绿化养护费占比较去年小幅提升，与百强企业加大外包业务比例有一定关系。
（四）利润率水平下滑，风险进一步出清，行业理性回归
2024年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利润与净利润仍然呈现下降趋势。2024年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%。
2024年，百强企业毛利率均值为19.87%，较上年下降0.98个百分点，其中，基础物业服务、增值服务及创新型服务的毛利率均出现下降；净利率均值为4.98%，首次降至5%以下，较上年下降0.43个百分点。
二、管理规模：管理面积增速放缓，从“扩规模”到“增绩效”
（一）管理面积同比增长2.18%，由“拼面积”转为“拼效益”
2024年，我国新建商品房销售面积约9.74亿平方米，同比减少12.86%，近几年来持续处于下降趋势。在宏观经济与房地产市场下行的大背景下，物业管理行业逐步转入存量市场，竞争加剧。物业服务百强企业更加理性、务实，聚焦质量和效益，管理面积增速进一步下降。截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点。
（二）加大非住宅细分赛道拓展力度，但管理面积占比未显著提升
百强企业积极拓展非住宅项目，加大力度布局非住宅细分赛道。2024年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，与上一年基本保持一致。
从项目拓展方面看，百强企业拓展非住项目难度较大，面临诸多挑战，如价格竞争激烈、客户支付能力减弱、回款周期延长、客户需求升级等。从项目保有方面看，由于非住宅项目多为单一业主，项目稳定性较差。即使非住宅项目“拿得下”，也未必“保得住”。
（三）多维度强化市场拓展能力，并购市场存在资源整合机会
2024年，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%，同比微增0.30个百分点，基本维持稳定。一方面，部分百强企业长期依赖关联公司项目供给，市场化拓展能力较差；另一方面，市场化拓展方向更多地集中在非住宅领域，留存率更低。
2024年以来，行业发生多个并购案例，但整体看并购市场热度并不高。约一半案例是集团内部优质资源的整合，部分物业公司因战略收缩、聚焦主业、回笼资金而出售资产。
（四）拓宽“聚焦深耕”战略内涵，集中优势资源夯实市场竞争力
面对市场变化，百强企业在经营策略上进行调整，由“业务扩张”转为“战略聚焦”，百强企业不断提高聚焦精度，使优质资源尽可能地投入最核心、效益最好的领域，发挥集约化优势，合理优化布局。根据目前行业发展情况判断，“聚焦深耕”战略仍将是未来几年百强企业的重点发展策略，具有重要意义。
三、服务质量：加强品质建设提高满意度，应对收缴率留存率下行压力
（一）标准化建设不断细化完善，落地执行和动态优化仍需加强
百强企业以基础服务的标准化为起点，按项目类型与级别进行标准化服务分级，在此基础上，逐步延伸至增值服务的标准化，实现服务流程与类型的全面覆盖，确保标准化体系内容符合多样化的市场需求。
标准化体系建设以落地执行为重点。百强企业从多方面严格把控服务落实情况，并持续迭代标准化产品，确保服务质量紧贴时代要求，满足客户对于物业服务不断发展的需求。
（二）科技应用赋能提质增效，深挖需求提升服务温度
新科技给物业服务行业带来了技术革新，硬件技术的革新提升了物业服务的效率和环境管理的精度；软件技术的应用为服务质量与效率的提升奠定重要基础，使物业服务行业从经验管理向数据管理转变，推动行业从“被动响应”向“主动服务”转型。
物业企业主动丰富服务类型，以社区增值服务满足客户的额外需求，以特色人文服务满足客户精神文明追求。让业主感受到服务的温度。
（三）构建服务与费用透明化机制，推动物业服务质价相符
物业企业以物业费的使用公开透明为切入点，探索出信托制物业费模式：物业公司通过信托账户支取物业费，公开透明，避免业主产生误解；以服务透明、价格匹配需求为切入点，创新提出物业清单化服务加弹性定价的模式：业主自主选择服务项目和服务效果，物业公司据此提供服务，化解传统模式供需错配矛盾，使服务-价格透明。
（四）行业满意度保持稳定，外部环境变化导致收缴率留存率下降
2024年，物业行业满意度得分为73.1分，保持稳定；百强企业平均物业费收缴率与留存率分别为88.17%、96.81%，与以往年份相比降幅较大。收缴率和留存率出现显著下降主要是由外部市场环境的变化导致的，并非企业提供的物业服务品质出现问题，通过满意度情况可以佐证。
四、发展潜力：深挖“物业+”万亿蓝海，智慧科技与人才优化双轮驱动
（一）市场空间广阔奠定行业发展基础，多元细分业态具备挖掘潜力
房地产市场迈入下半场，行业重心由开发销售转向长效运营。尽管规模增量市场逐步收缩，但存量市场依然持续增长，前景广阔。截至2024年末，中国物业管理行业管理规模达314.1亿平方米，同比增长4.01%，2020~2024年复合增长率达4.93%。
从存量市场来看，市场仍存结构性机会，尤其在非住宅领域。从招标市场来看，2024年，办公类物业是招标项目中数量最多的业态，占比达47.86%；学校物业招标项目数占比第二，达26.74%。
（二）“提振消费”政策促进社区增值服务发展，美居、养老等服务潜力凸显
随着行业的不断发展，基于住宅场景下的“物业+生活”服务成为当前服务的主流模式，多个刺激消费政策出台，鼓励物业公司开展“物业+生活服务”。面对多元化的社区生活服务，百强企业未来的业务类型可聚焦以下三类有发展潜力的服务类型：美居和房屋修缮服务、养老服务、到家服务。
（三）IFM 需求巨大有待掘金，城市服务升级“城市治理”释放更大潜力
2024年，以非住宅管理面积为基础保守计算，我国IFM（综合设施管理）市场空间达7072.20亿元，预计2029年将达到近万亿元。物业企业在政策推动与市场机遇的双重驱动下正突破服务边界，以“城市服务商”的角色深度参与城市治理，挖掘城市服务的市场潜力。根据测算，物业企业开展城市服务的市场空间预计到2029年将达万亿元，市场空间广阔。
（四）数字化转型推动精细化管理，拥抱AI技术加速服务升级
百强企业深度应用物联网、大数据与人工智能（AI）等新技术，通过数据驱动决策、智能流程重构和场景化应用开发，从“人盯人”的粗放式运营转向“数据驱动”的精细化管理，将传统业务升级为全链路智能化的服务生态。同时紧跟科技发展前沿，积极拥抱AI，进一步优化管理和服务。
（五）优化人才结构，完善“选、育、用、留”机制
从员工类型上看，科技型、综合型以及细分赛道领域的专业型员工数量有所提升。2024年，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.44%，大专学历人员占比23.58%，同比均有所提升；高中及以下人员占比分别为63.98%，比例持续下降，百强企业从业人员的学历平均水平稳步提升。百强企业坚持“以人为中心”的原则，不断完善“选、育、用、留”机制，制定全方位人才建设体系。
五、社会责任：保障基层就业，依法诚信纳税，协助基层治理
（一）行业发展吸纳基层就业，百强企业纳税额保持增长
物业行业用工规模持续增长，截至2023年末，中国共有物业管理企业37.5万个，比2018年末增长59.8%，物业管理企业从业人员854.3万人，比2018年末增长34.1%。百强企业2024年员工数量均值为6082人，同比小幅下降。我国50~65周岁的人口占比逐年增加。物业行业可以提供大量不限年龄的就业岗位，为促进就业、维护社会稳定作出了积极贡献。
税收是国家经济发展的支柱，百强企业诚信经营，依法纳税，发挥榜样力量。2024年，百强企业平均纳税额7845万元，同比上升1.01%，高于2024年全国税收收入增长率（-3.4%），是百强企业砥砺前行、承担社会责任的有力证明。
（二）物业企业托底民生，接管老旧小区赋能基层治理
物业企业协助政府做好老旧小区、城中村与保障房等重难点区域的基层治理。通过物业服务，主动发现区域存在的问题与隐患，并将其解决或上报至相关部门，提升基层治理的效率。
物业公司根据业主需求及小区状况，有序推进设施、区域升级服务，提升小区的安全性、便利性与舒适度。物业企业对小区基础设施、便民设施进行升级，提升业主的生活品质与便利性；对小区进行绿色升级，满足业主对绿色生活的向往以及政府对于环境保护的要求；对小区进行智慧升级改造，综合提升业主的居住体验，提高基层治理数字化、智能化水平。
物业企业在日常工作中与业主之间形成了较为紧密的关系，促进区域和谐稳定，降低治理成本，提升了基层治理效率。串联群众与政府间的关系，三方协同推进基层治理。
（责任编辑:董萍萍）