观点网 “夜晚的巨富长，上海弄潮儿的乌托邦。”小红书里的上海城景，离不开黄浦区巨鹿路、富民路、长乐路三条街的衬托，呈田字格的街道布局里，少不了年轻人们的打卡，也容得下原住民们的生计。
当各路游客逐渐聚集于三条街道之间，商业店铺填满马路两侧，前来此地寻求居所的人群也随之多了起来，但想要在这里安家，并非易事。
田字格的道路形态，加上随处可见的砖木结构弄堂房屋，青砖红瓦间的历史厚重感并不能支撑起大多数潜在客户的期待；周边建筑多涉及文化保护项目且密集，在片区内大刀阔斧开发项目需要一定的准入资格。
正因如此，市场首次听闻万科有意尝试拿下这片“黄金”区域内的旧改地块后，诧异大于笃定。
当万科联合体终于以21.95亿元价格敲定这宗位于“巨富长”之间的高福里地块后，市场亦关注到了联合体背后的上海华洲。
万科背后
上海华洲房地产有限公司在外界看来并不如万科响亮，但旗下项目“华洲君庭”名气不小。
今年8月，淘宝阿里拍卖平台一则信息点燃了上海豪宅市场：上海浦东新区银柳路385弄15号全幢住宅房，即华洲君庭小区别墅住宅以2.85亿元的价格成交，建筑面积超过1300平方米，约合成交单价达到21.95万元/平方米，成为国内法拍第二成交高价住宅。
人们开始关注起拍下豪宅的私募大佬裘慧明，也开始重新注意起华洲君庭这宗项目：此前的2021年9月7日，该项目另一住宅经历了两位买家107次竞价争夺，最终以3.15亿元的高价成交。
很快有声音传出，裘慧明的购入行为事实上更像一次抄底，在项目未卖出前，曾有相关人员预测成交在大概在5亿元上下浮动，但最终几乎打了对折。
当然，外界的关注点不在于谁抄了底，而是将放大镜转向了项目背后的开发商上海华洲。
上海华洲房地产成立于1997年，注册资本3000万元，合计对外投资11家企业，其中近一半与地产业相关。
在2009年推出“华洲君庭”后，鲜有同等知名度项目入市，但从法定代表人的罗万德活动轨迹来看，地产及商业地产方面的布局并未停止，例如上海华洲旗下发展成员公司所建设的祝桥上海盛罗达商业广场项目，预计2024年竣工；罗万德还任上海浦东商业联合会副会长，11月25日还与浦东商联会走访了广东省商业联合会，拟就某项目品牌招商达成合作。
除此之外，罗万德及背后的上海华洲，最受关注和合作动向便是与万科的黄浦商业合作了。
与万科登上合作舞台的公司并不是上海华洲本身，而是后者作为大股东的另一间公司——上海高福房地产开发有限公司。
2021年，万科为该公司入资2601.46万元，正式成为持股比例第一位的大股东，上海华洲位居其后。
万科披露的2022年报中，也出现了“上海高福房地产开发有限公司”相关字眼，将其定义为合营企业。
细究财报内容，万科最重要的关联方深圳市地铁集团有限公司也与上海华洲有着千丝万缕的关系：罗万德与上海高福的另一位董事罗臻均为深圳市地铁集团关联人员。
这似乎为双方合作打下了先发基础。
选定黄浦
正式入股上海高福的2021年，万科正在大刀阔斧参与全国范围内的旧城改造、老旧小区改造，在华东区域的发力尤其多。
从参与发起上海城市更新引导基金，再到上海万创新所项目竣工交付，虽然还缠绕在“围标事件”的阴影中，但分区域营业收入中上海区域达到1027.85亿元，占总收入比例24.10%；总销售面积同比下降至1093万平方米，但还是占到了总额的28%。
正是这一年，黄浦区高福里地块以98.84%的比例通过旧改征收首轮征询，这宗历史地块即将迎来改变，旧改征收范围东至延中公园、南至长乐路、西至瑞金一路、北至巨鹿路。
地块周边项目中，凯德茂名公馆最具话题度，也是市场对比高福里未来落地项目的对照品：前者为网红级别的豪宅盘，后者为历史风貌保护地块，且有万科加入。
两宗项目地块均被南京西路与淮海路商圈所包围，又处在静安寺、南京西路沪上CBD商圈中心，但与凯德茂名公馆略有不同，万科即将开建的高福里项目将保留全部石库门建筑作为别墅项目，在这之外还要兴建150米的超高层住宅，总体量约9.65万平方米，据目前限价估算，总货值或将超过200亿元。
观点新媒体获悉，高福里项目设计方案有三个版本，经过了前、中、后期三次调整：早期是石库门与现代建筑磨合的形式；中期是石库门建筑与装饰艺术风格新建筑并存的形式；后期则是最终版本，保留全部历史建筑，加入超高层住宅，将重点放在历史风貌保护上。
究其原因，与地块的来之不易息息相关。
在上海土拍市场被罚“黄牌”的情况下，万科从发起上海城市更新引导基金开始转变自身在上海的布局重点，即便短时间内没有办法通过招拍挂拿地，但在旧改领域中找到新路也是继续深耕这座城市的方法之一。
通过与投资方有关联的旧改项目企业进行合作，也让旧改这条路走起来更顺畅一些。更何况，这是各路兵家必争的黄浦区。
在万科2022年开发情况和2023年开发计划中，上海区域项目大多聚集在浦东新区与闵行区，其次是徐汇区、宝山区及静安区，黄浦区含量为零。
若加上黄浦高福里项目，万科在上海的住宅板块缺口将进一步补齐。
（责任编辑:徐帅）