导语
预判未来3年5城需求总量持稳，二手住宅成交占比或将持续上升。
◎ 文 / 杨科伟 俞倩倩 李诗昀
专题视点
2022年末以来，二手房市场持续回温，多数城市四季度止跌。而2023年春节之后，整体二手房市场更是进入“狂飙”模式，行情启动时间早于新房，成交回升幅度也高于新房，据CRIC监测数据，三季度二手房同比仅微跌1%，显著好于百城新房降幅27%。
目前来看，二手房韧性显著好于新房，为了更为聚焦的分析一二手房成交相关性，购房群体的差异化特征，我们选择了合肥、南京、天津、郑州、重庆等5个典型城市，在解析各城市成交结构、客群特征的同时结合其需求总量、购买力情况，对其新房、二手房后期走势进行预判。
PART.01
二手房韧性强于新房
合宁津渝郑等5城二手房成交规模赶超新房
（本节有删减）
（一）二手房韧性强于新房，新房成交筑底、二手房渐显企稳回升之势（本节有删减）
今年以来，全国二手房市场表现总体优于新房，在市场小阳春退潮后，二手房成交韧性同样强于新房。从2022年第20周开始，重点城市新房与二手房成交面积同比增速“剪刀差”持续存在，而在今年37周之后直到45周二受方成交同比增速基本都保持在正增长通道，而新房成交同比仍未脱离负增长区间。
（二）庐宁津郑渝一二手房总规模整体稳定，但二手房成交占比持续增长（本节有删减）
1、一二手总需求略有萎缩，二手房成交占比持增，全面分流新房客户（略）
2、庐宁津渝郑等二手房份额增长迅猛，前10月占比追平甚至超越新房
在重点监测城市中，有一类城市近两年二手房市场份额增长迅猛，2023年二手房成交规模持平甚至超过新房，它们是：合肥、南京、天津、重庆、郑州。
庐宁津渝今年二手房市场份额达到6成左右。典型如合肥，2023年市场成交主力异位于二手房，前10月二手房成交规模达到592万平，达到历年同期新高，而反观新房规模还在收缩，前10月累计同比下跌5%，两相叠加，二手房成交占比跃升至58%，较去年增长15个百分点。
二手房份额增长最为迅猛的是郑州，2018年，郑州二手房成交规模仅有350万平方米，不及新房市场规模的30%，而近年来由于新房交付等原因，二手房越来越得到市场青睐，份额逐年快速攀升，2023年前10月，郑州二手房成交面积达到484万平方米，几乎与新房平分秋色，份额升至46%，较2018年增长25个百分点。
由此我们想问，造成这些城市一二手房市场份额增减的原因是什么？成交规模变动的背后又对应着怎样的客群结构？五个重点城市居民需求潜力和购买力情况如何？短期和中长期一二手房市场会怎么走？
PART.02
共性原因：人口基数大致需求容量
高位持稳
消费降级，二手持续分流
（本节有删减）
（一）千万人口大市保证有效刚需，庐郑渝十年常住人口增长超200万（略）
（二）新房“新增+存量”供给显著缩量，远郊刚需为主供需错配制约成交
当前六城或多或少都面临供给约束：一方面整体供应缩量显著，供小于求持续加剧，限制成交放量。据CRIC监测数据，五城2020年之后整体新房供应规模便开始逐年下行，2022年基本都迎来阶段性低点，2023年如是，六城前10月供求比均小于1。
二是当前各城市还存在不同程度的供需错配，以天津为例，前期成交暴涨，主要源于本地刚需、刚改部分恐慌性购房情绪影响，因当前成交分化加剧，30%项目贡献80%成交量，而短库存项目占比高，未来部分区域也将面临供应短缺，从而限制成交放量。
结合典型城市11月预期供给结构，我们也不难看出，仍以刚需为主导，合肥等城市虽然预期供应增长，但是从当前改善盘热度不退的需求结构来看，短期供应实则难以有效适配客群需求，因而这也是影响成交放量的主要因素。
从库存结构来看，核心区域适销对路产品基本已经销售殆尽，目前广义库存主要集中在城市外围去化难的刚需片区。以天津为例，武清、宝坻广义库存面积均在400万平方米左右，在售项目扎堆，未来去化依旧道阻且艰。
（三）二手房挂牌量增加并降价，凸显性价比优势分流新房刚需
之所以二手房更能有效导入刚需，成交表现能优于新房，我们认为主要有以下三方面原因：一是供应显著放量，二手房挂牌量稳中有增。就比如郑州，2-10月月均新增挂牌1.5万套，较去年下半年的月均新增挂牌量翻倍，3月单月更是接近3万套，创2022年以来新高。
挂牌量激增一方面由于是限售期集中期满，或限售松绑加速到期所致，另一方面是投资客借势出货，套现离场，乘2-3月小阳春之东风，投资客集中挂牌出让手中房源，以郑州为例，挂牌房源中10年以内的次新房，面积段在90-140平的偏大面积房源占比较高，这类人群大概率卖旧不买新。
二是二手房以价换量，单价优势凸显，新房倒挂红利渐失。限售松绑挂牌增加、买方更有议价权，部分房主急于套现也在主动降价，二手房价格优势因此凸显。以郑州和天津为例，新房与二手房间的价差呈逐渐拉大之势，郑州2023年至今一二手房成交均价相差约3千元/平方米，而天津更是接近6千元/平方米。
三是新房产品“越做越大”，二手房总价更友好，倒逼刚需买二手房。比如合肥，2016到2023年间，新房成交套均面积由107平方米增长至124平方米，而二手房套均面积几乎保持在95平方米左右不变。
PART.03
个性差异：郑津渝一二手成交结构相似
互替性高
庐宁一二手结构互补
（本节有删减）
（一）互替性：郑津渝一二手房均为刚需主导，小面积低总价畅销（本节有删减）
郑州、重庆、天津新房、二手房市场均为刚需客群主导，对总价和交付极度敏感，天津、郑州成交主力总价段150万以下，重庆100-200万相对畅销。
1、成交结构：津郑成交主力总价段150万以下，重庆100-200万受青睐
郑州、重庆、天津一二手房市场存在互替关系，即面积段、总价段、区域等维度的成交结构分布相似，客群存在重叠。短期供应结构、交付信心、价格走势等因素，都会影响重叠区域的客户抉择，最终影响一二手房市场走势。
从总价段分布来看，天津新房、二手房成交均呈现刚需化特征，总价150万以下房源成交占比最大。具体来说，2023年至今，100万以下纯刚需产品在新房市场份额达到20%，在二手房市场更是占据38%的份额，100-150万元中低总价段的产品在新房市场供求规模最大，成交占比达到24%，二手房成交占比也超过3成。
郑州新房、二手房市场具有相似的客群结构和成交结构，成交主力均为100-150万元产品，主要客群为价格敏感的刚需客，新房、二手房市场间产品需求互替、客群双向流动。郑州新房、二手房总价段成交结构分布形态近乎一致，成交占比最高的三个总价段分别是100-150万元、100万元以下、150-200万元。2023年前10月，郑州新房、二手房100-150万产品成交占比分别达到28%、26%。排在第二位的是100万元以下产品，新房成交占比达到20%，二手房成交占比达到25%。
重庆新房、二手房成交结构呈陀螺型分布，100-200万总价产品最受市场青睐，房源成交占比皆超4成。新房方面，占比最大的总价段是100-150万元产品，2023年前10月成交占比多达33%，此外，150-200万元产占比超过2成。二手房成交份额前两位总价段也是150-200万、100-150万元。
再比如从房型维度来看，以重庆为例，三房无论在一二手房市场都最为畅销，成交占比都在50%左右。三房产品兼顾功能性和总价，已经成为新房，2023年成交达到58%，同比增长4个百分点，也越来越受到二手房市场欢迎，2023年成交占比达到43%。与之形成对比的是，一房产品逐渐淡出市场，在新房、二手房市场成交占比都已降至6%以下，两房产品市场份额也在收缩，两房的二手房成交占比较2022年前10月下降4个百分点至25%。
又比如区域分布维度来看，以天津为例，环城四区、滨海新区、远郊五区的一二手房成交占比相近。东丽、西青、北辰、津南等4个环城区新房、二手房成交占比都在2成左右，滨海新区占比同样如此，静海、武清、宝坻等5个远郊区在一二手房市场份额在3成左右。市六区一二手房份额看似差异最大，市六区成交在新房市场占比仅有16%，而在二手房市场却达到37%，但细分来看，市六区的二手房成交中，7成的房源成交均价不到150万元，套均面积普遍较低，即通俗意义上的“老破小”，这类房源买家的购买力与近远郊新房置业者相近，客群间也存在重叠和流动，仅有占市六区成交不3成、占二手房总成交约11%的比例的房源为高总价的次新改善，这与15%左右核心区新房改善需求比例也非常接近。
正是由于新房、二手房市场具有强互替性，而且需求主体对价格十分敏感，二手房降价潮虹吸和分流了新房客源，这也正是今年郑州等城市二手房市场成交表现强于新房的原因所在。典型如100万元以下总价段的房源，2023年前三季度成交1.7万套，同比增长47%，而新房该总价段的成交套数由去年的1.7万套降至1.5万套，同比下跌12%，对应客群由新房市场流入二手房。
2、客群特征：主力刚需青睐小面积主城老小区、“打折”郊区次新
基于一二手房互替性特征，二手房持续分流新房客源，从近期成交套数排名靠前项目分布来看，郑州、天津、重庆畅销的二手房主要有两类：一类是交通便利低总价的主城老旧小区，降价吸纳了一波低购买力刚需客，以天津为例，水西里、汇贤里、珠峰里等典型畅销项目均位于主城六区，套均价在90万元左右，面积70平左右，房龄超过25年，但交通相对便利、配套相对齐全，再比如郑州的五厂家属院、国棉二厂家属院等小区，套均总价50万左右即可以在主城区置业；另一类价格明显低于周边新房的次新房，比如天津武清紫泉庭苑、通泰香滨城、静海春海园等项目，套均面积100平左右，价格几乎只有周边新房的6-7折，降价加上远郊限购放开释放了一部分刚性购房需求，再比如郑州康桥悦蓉园、万科民安云城等小区，房龄在5年内，价格比周边新房便宜每平米3000元左右，而且所见即所得没有交付风险。
由此可见，郑州、天津、重庆的主力客群具有一些相似的特征，比如购买力有限，对于总价十分敏感，可以牺牲面积换总价，主城区100万以内总价段的房源相对畅销，又比如对交付确定性要求高，难以承受新房可能存在的烂尾风险，房龄10年内的次新房只要价格到位，吸引力强于新房。
3、购买力：郑津渝客户刚需化，近3年房价收入比12-13年高位持稳（略）
（二）互补性：庐宁新房主力改善、二手房承接刚需，购买力差异明显（本节有删减）
合肥、南京为互补性城市，新房和二手房成交结构、主力客群特征存在明显差异，新房主力改善，二手房承接刚需。
1、成交结构：庐宁二手主力总价段150万元以下显著低于新房
合肥、南京新房、二手房成交结构迥异，新房主要面向改善客群，二手房全面承接刚需。合肥新房主力成交总价段300-400万，二手房100万以下占比过半，南京一二手房客群购买力高低分明，新房300-600万、二手150万以下占比最大。
从成交结构心态来看，新房呈“纺锤型”分布，二手房呈“倒T型”分布。下图以合肥为例，2023年前10月新房成交主力总价段300-400万，占比22%，200-400万总价段成交占比过半。而二手房100万以下总价房源是成交绝对主力，占比高达54%，反观200万以上总价房源成交占比总计不足10%。
2、客群特征：新房改善看地段配套，二手房刚需客总价之外皆可抛
聚焦主力成交总价段的热销项目，以南京为例，新房主要是主城区单价段4万元/平方米以上、面积110平左右的改善房源，区域分布上，秦淮、雨花台的项目相对较多，玄武、鼓楼、建邺也有部分项目入围，项目附近交通、商业、医疗、教育等配套齐全。套均面积集中在100-120平方米左右，三房设计居多。多为国央企或口碑民企开发，产品力及交付力相对有保障。
而反观二手房，主力成交总价段为150万元以下，成交套数排名靠前的项目主要分布在六合、江宁、浦口等区域，套均面积70-90平方米，房龄普遍在10年甚至20年以上，不少原为动迁安置房、房改房。
由项目销售情况倒推客群分布，新房对应客群购买力相对强劲，部分地缘性改善客户对区域地段有要求，二手房客群购买力较为有限，购房主要出于居住的刚性需要，80平左右级能满足基本需求，为了控制总价，对于房龄、地段、物业、产品等没有过多要求。
3、购买力：庐宁二手刚需，新房改善，购买力两极分化持续加剧（略）
PART.04
总结：未来3年5城需求总量持稳
津郑渝二手占比再升、宁庐置换需求存疑
（本节有删减）
综上，我们分析了5个二手房成交占比显著递增城市的成交结构情况，可以看到，当前购房需求容量虽然略有萎缩，但二手房整体成交韧性是显著好于新房的，主要是居民收入压缩、二手房更具价格优势，且所见即所得保证了交房安全性。综合全文，我们得到的结论和对后市预判如下：
（一）预判未来3年5城需求总量持稳，二手住宅成交占比或将持续上升
从总量层面来看，5个典型城市一二手总需求容量略有萎缩，但整体降幅并未出现断崖式下跌，重点城市2023年以来二手房市场相对活跃，自住需求刚需消费降级，涌入二手房市场置业，分流新房热度，致使宽松政策对新房市场刺激作用不显。
预判后市，我们认为，未来3年5城或将延续弱复苏趋势，整体一二手房成交规模或将与2023年持平或小幅微增，二手房市场表现优于新房，二手房成交占比或将普增。
究其原因，投资需求退潮，自住需求回归，二手房市场性价比凸显。主要体现在以下几方面：一是二手房挂牌量增价跌，新房供应量缩价稳，居民在二手房市场挑选余地更大；二是在消费降级背景下，居民更加看重住房的居住属性，对高价新房的青睐度下降；三是房企爆雷不断，新房交付安全性存疑，二手房所见即所得，更符合购房者预期。
（二）津郑渝以刚需客群为主导，消费降级下二手房好于新房趋势延续
将二手房成交结构与新房进行对比，可以看出天津、郑州、重庆新房和二手房购买力趋同，刚需客群为主导，天津、郑州主力总价段主要集中在150万以下；重庆则主要集中在100-200万，而面积段则略有差异，二手房市场主要集中在市中心小面积段和次核心区100-120平，新房市场受供给结构影响，100-140平改善户型成交占比相对较大。
预判后市，我们认为，天津、郑州、重庆本身人口基数较大，对周边人口吸附力尚可，购房基数相对稳固，目前主要问题在于购买力。后期新房和二手房市场行情变化主要依赖于新房供给结构和价格变动情况，若新房房价和二手房价价差缩小，更多适销对路产品入市，后期不排除转好可能；若延续此前的供给结构，房企折扣力度收回，那么新房市场还是难以见到明显起色。总体来看，短期内消费降级趋势难以改变，二手房成交韧性好于新房的情况还将延续到年末。
（三）宁庐等新房改善、二手刚需，置换需求对新房成交利好空间有限（略）
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目录
重点城市一二手成交总规模分化特征、内因与前景探析
一、二手房韧性强于新房，合宁津渝郑等5城二手房成交规模赶超新房
（一）二手房韧性强于新房，新房成交筑底、二手房渐显企稳回升之势
（二）庐宁津郑渝一二手房总规模整体稳定，但二手房成交占比持续增长
1、一二手总需求略有萎缩，二手房成交占比持增，全面分流新房客户
2、庐宁津渝郑等二手房份额增长迅猛，前10月占比追平甚至超越新房
二、共性原因：人口基数大致需求容量高位持稳，消费降级，二手持续分流
（一）千万人口大市保证有效刚需，庐郑渝十年常住人口增长超200万
（二）新房“新增+存量”供给显著缩量，远郊刚需为主供需错配制约成交
（三）二手房挂牌量增加并降价，凸显性价比优势分流新房刚需
三、个性差异：郑津渝一二手成交结构相似互替性高，庐宁一二手结构互补
（一）互替性：郑津渝一二手房均为刚需主导，小面积低总价畅销
1、成交结构：津郑成交主力总价段150万以下，重庆100-200万受青睐
2、客群特征：主力刚需青睐小面积主城老小区、“打折”郊区次新
3、购买力：郑津渝客户刚需化，近3年房价收入比12-13年高位持稳
（二）互补性：庐宁新房主力改善、二手房承接刚需，购买力差异明显
1、成交结构：庐宁二手主力总价段150万元以下显著低于新房
2、客群特征：新房改善看地段配套，二手房刚需客总价之外皆可抛
3、购买力：庐宁二手刚需，新房改善，购买力两极分化持续加剧
四、总结：未来3年5城需求总量持稳，津郑渝二手占比再升、宁庐置换需求存疑
（一）预判未来3年5城需求总量持稳，二手住宅成交占比或将持续上升
（二）津郑渝以刚需客群为主导，消费降级下二手房好于新房趋势延续
（三）宁庐等新房改善、二手刚需，置换需求对新房成交利好空间有限
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