庄胜中信国安互撕另有玄机?地产版口水战曝光

2017-06-19 08:13 来源: 投资者报

  围绕一宗位于北京(楼盘)二环内价值不菲的核心地块,三家各有来头的公司庄胜、信达、中信国安(000839,股吧)展开互撕,并掀起一场不小的口水大战,上演了地产版的“罗生门”。

  一宗位于北京二环内,权益三度易手的地——庄胜二期(资料、团购、论坛)A-G地块,先后令地产界三家明星公司——庄胜、信达投资、中信国安卷入纠纷。并且每家都指责对方偷换概念、混淆视听,认为自己才是占理的一方,司法机关最终会站在自己这边。

  事情的基本脉络先是庄胜因陷入财务危机,与信达投资共同开发这块地。之后信达投资将项目公司股权卖予中信国安,后者在4年多的时间里搞定了拆迁问题,而这也是庄胜与信达搭档时迟迟未有进展的。

  对于信达投资将项目公司股权转让,庄胜认为侵犯自身权益,自2013年开始起诉信达投资。2017年3月,最高法院判决庄胜胜诉,这块地的权益归庄胜。已对该地块投入巨资的中信国安颇为不满,此后,矛盾的主要焦点就变为庄胜与中信国安之争,两家公司都积极对外发声以壮声势,唯恐自己在这场舆论战中处于下风。

  为了探究事情的是非曲直,记者对三家公司均进行了采访,试图了解这块地是如何引起种种纠纷的,三家公司又是怎样演绎“罗生门”的。

  都想吃口肉

  北京二环内,庄胜崇光购物中心后面,一片相当于八九块足球场面积的地被广告牌包围起来。这当中,两幢楼已快要施工完毕,楼周围的广告牌写着“二环内,不一样的社区”,“琉璃厂、书香地、学府云集”、“择人文盛地、育后辈英才”,但一些广告牌上却将售楼处电话抹去。

  之所以宣传“学府云集”,因这一区域属学区房,对应的小学是实验一小。被广告牌围住的区域就是庄胜二期A—G地块,共占地7公顷,两幢已快竣工的楼便是“国安府”一期,分别为5号楼、7号楼,属于B地块,其它6块地本计划要建国安府二期。在两幢楼对面近300米的地方,记者看见一位工人在砍伐树木。据悉,这里距离天安门不足两公里,是二环内唯一在建的住宅。

  这样一块面积小,但地段稀缺的地块,近十年来被众多房企视为香饽饽,庄胜、信达投资、中信国安三家公司先后卷入其中。整个庄胜二期面积大约15公顷,包括A-L地块。庄胜在完成开发H-L地块后,2014年,赶上政策大变,一下子没钱了。

  2004年8月13日,国土资源部要求土地出让必须履行招拍挂程序,房企必须一次性缴纳土地出让金等费用,不能再边开发边卖房,这致使庄胜陷入窘境。

  彼时的庄胜虽已完成该区域5000多户拆迁,但因一下子无法回笼资金,后续项目完全处于停滞状态,此外还欠下了银行近14亿元。2009年,信达投资买下了庄胜抵押给银行的不良资产,也就是A-G这7块地,并与庄胜签订一系列协议,双方进行资产重组。

  庄胜向《投资者报》记者爆料,2008年7月31日,庄胜与一家世界五百强地产公司签订合作开发协议,约定以32.58亿元的底价加项目超额销售分成的方式合作开发。但在庄胜与之已经签好合作协议,并与信达协商还款事宜的时候,信达方面表达了与庄胜合作开发的强烈愿望,最终在作为债权人信达的强力干预下,该企业知难而退,然后才有了北京庄胜与信达的合作开发协议。

  此后不久,信达投资成立项目子公司信达置业,庄胜本该有后者20%的股份,但因种种原因,庄胜一直未被登记作为股东。后来,因拆迁进展缓慢,信达投资在北交所公告转让信达置业100%的股权,中信国安便是这一承接方。

  庄胜对此不满,2013年,将信达投资告上法庭,以信达置业股东的身份反对这一股权转让,并申请A-G地块的全部权益。2014年12月,北京市高级人民法院判决信达方面胜诉。随后,庄胜向最高人民法院上诉,后者判决庄胜胜诉,信达败诉,要求信达方面向庄胜归还A-G地块项目权益。

  不过,国安府一期的两座楼已拔地而起,且已售罄,庄胜也不能不顾及这一现状,随后放弃B地块56000多平米的权益,其目前享有的是除去B地块之外,剩余的6个地块的权益。但这一判决又未能让信达方面与中信国安满意,信达投资现已向最高人民法院提出再审申请,并已经提交了材料。

  口水战爆发

  因这一块地卷入纠纷的三家公司——庄胜、信达、中信国安都大有来头。

  庄胜是家港资企业,其全名为香港庄胜集团,是北京市最早的外商合资房产开发公司之一,参与宣武门地段的旧城改造。

  而信达投资与中信国安均有国企背景。信达投资成立于2000年,被财政部持有67.84%的股权。中信国安全称为中信国安集团有限公司,前身是1987年中国国际信托成立的北京国安宾馆,2014年经过股改后,其国资的股东为中信集团,持有公司20.94%的股份,其它部分都为民营持股。

  信达投资方面告诉《投资者报》记者,公司最先接手这一项目时,拆迁进展一直很缓慢。中信国安成为信达置业股东后,拆迁效率大大加快,2017年1月已完成近362户居民、6家企业的拆迁工作,曾有报道称,在拆迁方面中信国安就投入200亿元。

  眼见这块完成了拆迁,就要变废为宝,却要将之拱手让人,作为这当中最大的损失方,中信国安开始向外界四处诉苦,与庄胜互相指责,开始了舆论大战。如今的矛盾方,由法庭原被告庄胜和信达投资,变为庄胜与中信国安。

  中信国安现积极对外发声,频繁程度甚至超过案件真正当事方——信达投资。对此,庄胜方面颇有微词。

  同时,在接受《投资者报》记者采访过程中,庄胜法律顾问屈振红律师一再强调:“中信国安在整个案件中是没有身份的,是个案外人,它所有的权利都表现为是信达置业100%的股东。即便如此,中信国安和信达置业这是两个独立的主体,虽然它们存在股东关系,但从法律上来说信达置业是有独立财产权、独立人格,是一家独立的公司,所以说中信国安跟庄胜这个案子没有关系。”

  庄胜主要指责中信国安,作为项目公司股东拒绝执法:最高人民法院判决项目权益已经归我司,信达置业却还在B地块以外的6块地施工。同时,公司还告诉记者,对方在拆迁过程中非常强势,甚至有一起拆迁发生在凌晨5点。

  中信国安则是抛出民生问题。这些包括,随着项目权益返还给庄胜,已售两幢楼的110户住宅无法享受应有的会所、景观、商业、车位等各项配套设施和物业服务,房产价值因此贬损。同时,项目总包商与各分包商、供货商之前签订的上百份合同若不能执行,也会引起连环诉讼。

  除此之外,中信国安还向外界提出一个问题,公司已对这块投入了巨资,如果就这样拱手让人,是否涉及国有资产流失问题?

  不愿折戟退场

  作为对7块地投入最大的一方,中信国安认为自己有多委屈?庄胜对其指责又是真的吗?带着这些问题,记者6月13日上午走进东大桥附近的国安大厦,只对接待人员说想了解他们与庄胜纠纷一事,对方便积极联系了此事的媒体对接人,并在临走时对记者感叹,“这牵涉到多少国有资产要流失啊。”

  下午,在国安展示中心内,记者与该事件的媒体对接人进行了详谈。谈到对庄胜二期具体开销究竟有多少?对方告诉《投资者报》记者:“200亿元并不仅是拆迁的费用,而是中信国安自2012年接手信达置业股权后,对项目的投入总额。”

  至于拆迁成本究竟有多高,该人士表示,大概在30亿~40亿,无论如何,远高于当初庄胜预估的5亿。他说:“这几年因为房价在涨,拆迁成本也在跟着上涨。这里原有362户(实地踏勘497户),仅住宅拆迁面积就8800平方米,如果拆迁款只有5亿元,每平方米拆迁费不到6万。换作是你,现在家门口卖的房子10万块钱1平米,但这儿拆迁给你6万,你会愿意吗?”

  虽然B地块上的5号楼与7号楼眼看就要完工,两栋12层高的楼已分别建好。但该人士告诉记者,很可能无法年底按期让两栋楼的住户入住,因地下部分本来是作为一个整体,但现在整个项目的规划变了,导致他们地下部分无法完成,政府也就不会备案验收。

  “我交不了房,这些业主怎么办,还有总包单位,与他们签订合同的供应商、材料商怎么办,这牵扯到太多无辜的人。”他说。

  五年前看上了这块地,没想到后来判决不是自己的了,还可能涉及到多重诉讼。那么,当初中信国安为何要入股信达置业呢?

  该人士回应,这是二环内的地,大家都能看到它的价值。“我们分析,这个项目的症结就在于拆迁。而我们对于拆迁比较有经验,做的比较细致,会挨家挨户了解情况做工作,给他们一个能接受的方案,最后大家达成共识。跟别的房地产开发商比,拆迁恰好是我们的优势。”

  对于是否存在强制拆迁,对方语气变得强硬起来,说道:“是不是强制拆迁,是由司法机关说了算。拆迁强制执行,是要法院做出审理和判决后才能执行。之后也得是法院、派出所、消防、120几个部门联合实行,不是单靠我们开发商就能完成的。”

  自始到终中信国安方面并未向记者否认,公司仍在B地块以外的6块地施工。公司方面表示,“关于施工这块,我们是依法施工。最高法院判决‘返还权益’,权益与我们合法施工并无直接关系。”

  记者问到信达投资已提出再审申请,中信国安是否担忧最高法院会维持原判,这位公司内部人士表示:“我们相信司法公正。”

  庄胜绝地反击

  6月13日下午,在宣武门庄胜办公处,公司副总张沛、法律顾问屈振红一同接受了《投资者报》记者采访,并带记者来到露天阳台处,向记者展示其它六块地仍在施工的证据。站在高处,的确可以看见打好的桩,场内还有挖掘机、打桩机等大型机械,工人们也在工作之中。

  张沛告诉记者,最高法院是在3月24日做出判决,3月28日,施工单位就开始在其它六块地施工,平整场地。之后,便开始打桩,现已将500余根桩打完,他估计打桩的成本就要花去2000万元。张沛把这叫做“非理智施工”。

  屈振红接过张沛的话,告诉记者:“继续施工,扩大的损失谁来承担责任?庄胜是不可能去承担这个责任的,因为中信国安明明知道地已经不归你了,还往里投钱,以为把这几个亿投入进去,这个判决就可以不执行了?所以我们实在是替中信国安着急,它真的不应该这样。”

  最高法院已判决其余地块的权益归庄胜,对于其它公司是否有权施工,屈振红表示,按照框架协议和最高法院这次的判决书,项目权益就包括了土地使用权、房地产开发权等。因此判决解决的不仅是土地使用权问题,是项目所有权益问题,既然项目所有权益都应该返还给庄胜,信达置业当然无权再继续施工。

  同时,屈振红还向记者透露:“庄胜在4月5日向北京高院申请了强制执行,北京高院现在已经指令北京三中院来对此监督,后者已经给信达置业发了执行通知书,要求对方执行判决,但它们还在继续施工,这显然属于拒不履行生效判决,不仅仅要承担民事责任,而且从刑法上是构成刑事责任。”

  但不可否认的是,作为接受了信达置业股权的大股东,中信国安对项目的投入超过信达投资与庄胜,现判决6块地权益归庄胜,是否涉及国有资产流失?

  屈振红回应:“中信国安现股权中只有20.945%是国有股份,其它的股权都是私有。所以从控股来看,它属于国有参股,民营控股的公司,并不是一个国有控股公司。最后,屈振红说,要说国有资产流失,中信国安2014年的股改才可能涉及国有资产流失。

  至于无法实施整体设计方案,完成地下施工,是否会导致两栋将竣工的楼也没有办法完成政府备案验收,张沛回应,“B地块上的5号楼、7号楼是独立的土地证,其地上与地下部分也是独立的规划许可证、施工许可证。对于房地产开发来说,地上和地下部分的建设、规划、开工许可都是独立的,也就是说,即使地下部分是分期建设的,并不影响目前B地块上的两栋楼的备案验收,对方说的政府无法验收的状态是不存在的。”

  同时,张沛还告诉记者,已快要竣工的两栋楼地下均为车库,对此,前述中信国安内部人士也向记者承认了这一点。而其它物业、会所、绿地等配套设施,即便换个房地产公司接手,也不会影响两栋楼的户主享有。

  对于中信国安所控诉的民生问题,屈振红表示,无论是两栋楼的户主,还是目前已牵涉其中的总包单位与分包单位,他们的合同相对方都不是庄胜。即便项目无法再进行,他们应该去找信达置业,而不是庄胜。

  此外,庄胜方面对中信国安的成本支出是否达到200亿元也表示怀疑。屈振红对记者说:“中信国安方面需要说明这200亿都投向哪里?我们在中信国安提交再审申请的成本声明中看到,总建安费达到62亿,那么意味着B地块的建安费达到60多亿,按照5.6万平米的建筑面积算,每平米的建安费达到11万元,这已经超过了B地块房子的售价。”

  与中信国安一致的是,庄胜对于司法机关后续的判断非常有信心。屈振红说:“从一个律师的专业角度来讲,最高法院20多个月做出这么一个决定,翻过来的可能性完全没有。我们拿着一个胜诉判决犯不上着急,对方着急就在于自己输了。”

  下一步将何去何从

  采访过程中,庄胜对信达投资当初转让信达置业,要求受让方需具备的条件,也颇为埋怨,在庄胜看来,一些条件像是为中信国安量身定做。

  对此,信达投资对《投资者报》回应:“挂牌条件中要求,受让方2011年以来,在北京市开发过危改项目并且单个项目拆迁1000户以上,或者在其他省会城市开发过危改项目并且单项目拆迁3000户以上。符合这个条件的不止中信国安一家,若是庄胜能力足够当初也会自己开发,而不是与我们重组。”

  但现在,项目的权益已被判属庄胜,信达投资正在申请再审。至于为何要这么做,公司对《投资者报》表示,庄胜公司在诉讼中主张返还项目权益的七块地,目前已经进行了拆迁平整、取得土地证,与庄胜主张的当初项目权益已经不是一个概念。如果项目地块土地使用权被执行给庄胜,那么对于中信国安在项目地块上的几百亿元投入,会形成庄胜的不当得利之债,庄胜负有返还义务。

  其它房企又是怎样看待这三家企业扯皮的?北京某上市房企高管对《投资者报》记者说:“他们之所以积极对媒体发声,都是为了利益,希望享受到土地溢价。尤其是中信国安,投入了那么大资源,不光没享有土地溢价,甚至倒贴损失上百亿,肯定是很难接受的。”

  法律界第三方人士又是如何评价此案的争议之处?记者采访了北京隆安律师事务所金作鹏律师。对于中信国安是否算是国有企业,金作鹏认为,中信国安是由国资任最大股东,但只持有20.94%的股份,算是国有相对控股企业,对于这类企业是否属于国有企业,目前还尚未形成定论。

  金作鹏推测,信达置业的前股东中信国安方面之所以仍在施工,可能是打算在法庭上,将仍在施工的投入作为抗辨的意见,让庄胜看到诉讼的难度和周期,最后达成一个结构化的和解。这种较为常见,尤其几方争夺土地的所有权过程中,我已经在上面建好了不动产,这就比较难判定该不动产今后的收益归谁。

  

(责任编辑: 常丹丹)
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