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为何英国也热衷教育房?房价走势超平均水平!

2018-10-01 10:18 来源: 搜房网
  教育房,算是我们房产投资领域一个经久不衰的热点话题了。几乎每隔一段时间都会成为国内主流媒体追踪的热点。

  从去年北京海淀区售房平台挂牌的860万二手两居室,到今年曝出没多久的天津每平14万的一居室。  


  不说天价教育房究竟真是需求推动,还是炒作结果,至少可以肯定的是教育资源绝对是一种和房产本身捆绑在一起的刚需“产品”。

  中国的教育房贵,英国的教育房房价走势同样远超平均水平。

  劳埃德银行数据统计结果显示,英格兰表现最好的30所公立中学学区范围内房价5年平均涨幅35%,高于英格兰同期整体平均上涨水平(20%)。

  截止9月英格兰平均房价£293,824,而排名前30的公立中学教育房平均房价为£400,000,溢价10万英镑。

  排名前30的公立中学房价房价达当地10倍平均收入,英格兰的平均水平为7.9倍。

  劳埃德银行的贷款主管Andrew Mason称:

  “优质的学区是有孩子家庭选购房产的主要驱动因素之一,那些学区内的房产即便最终没有成交,浏览量也会比当地其它房产更高。溢价方面,大伦敦地区的优质教育房明显更具增长空间。”

  一、教育房价格高于当地平均水平

  关于教育房价和郡县/区平均房价对比,排名最高的学区是白金汉郡的Beaconsfield High School,邮编区HP9,评级:Outstanding

  白金汉郡平均房价£408,908,而Beaconsfield High School所处教育房价高达£1,018,794,贵出了£609,887,占比149%。当然HP9本身就是一个富人区,不能说对比白金汉郡,高价完全是由于学区产生的价值。而且优质的学校一定是富人区形成的必备条件之一。

  

为何英国也热衷教育房?房价走势超平均水平!

  排在第二的学区是西北英格兰柴郡的Altrincham Grammar School for Girls和Loreto Grammar School,邮编区WA14,评级:Outstanding

  WA14邮编区平均房价£434,756,对比柴郡的£249,829溢价£184,927,占比74% 。两大优质教育机构地理位置重合,对于当地房价的增长速度影响就比较大。对比当地平均房价的溢出价值也更具参考性。

  第三就是我们这两年非常火的Barnet,

  The Henrietta Barnett School学区,邮编区NW11,评级:Outstanding;溢价£672,434,占比64%

  Barnet行政区内比较有名的中学,除了The Henrietta Barnett School,还有Queen Elizabeth’s School, Barnet,St Michael’s Catholic Grammar School。尽管不在同一邮编区,但确实对当地整体的房价产生了重大影响。都是我们家长朋友主要问询的对象。

  我们都知道Barnet在伦敦属于比较偏的位置,其教育资源是吸引伦敦西北地区买家愿意花高价购房的主要原因。

  以The Henrietta Barnett School为例,Ofsted报告该校各项指标全为一等。

  

为何英国也热衷教育房?房价走势超平均水平!

  二、五年涨幅最高

  五年房价涨幅最高的学区是位于北伦敦的The Latymer School,邮编N9,涨幅59%。评级:Outstanding

  Latymer也是伦敦的顶尖公校之一,邮编区N9的整体涨幅在这些年本来就弱于借助“伦敦东扩计划”的其它行政区,但是优质校区+通勤区概念的出现支撑了房价的上涨,当地虽然没有形成富人区,但对于中产阶级来说也是一个不错的选项。

  排第二的Nonsuch High School for Girls,位于南伦敦Sutton,邮编SM3,涨幅57%。评级:Good

  Nonsuch High School的评级不高,对于我们中国家庭来说一般考虑学校肯定是会选Outstanding,不过作为投资的话也是一个比较不错的选择。在一等教育房房源紧张的同时买入涨幅较高的次一点的教育房,竞争不会那么激烈,早买早赚钱。

  五年涨幅最高的学区排第三的是Wilson’s School,同位于南伦敦Sutton和Croydon的交界处,邮编SM6,评级:Outstanding

  SM6邮编区不论是自住还是投资都会比同区域其它地段更好一点,光从教育因素考虑除了Wilson’s School还有Wallington County Grammar School。不少来自萨里郡的家长在考虑孩子教育的时候会来比较近的地方买房入学,是一大稳定的需求来源。

  

为何英国也热衷教育房?房价走势超平均水平!

  三、房价收入比

  上面说到的Barnet著名中学The Henrietta Barnett School所在的邮编区NW11是房价收入比差距最大的学区。教育房产平均价值£1,100,748,而当地平均收入仅为£49,649,比例为22.2倍。

  房价收入比值大,则说明除却本地的自住需求之外,当地教育资源对于外来资金的吸引力极大。

  我们上面说到的三所位于Barnet的学校其实都排到了前十的位置,St Michael’s Catholic Grammar School学区排第四,房价收入比11.6;Queen Elizabeth’s School, Barnet排第七,房价收入比11.0。

  不难理解为什么熟悉本地学校实力的北伦敦的英国家庭都喜欢往Barnet挤。

  Beaconsfield High School,也就是文章开头白金汉郡的HP9邮编区。房价工资比为20.4倍。

  HP9本身是一个富人区,居民收入不在本地的情况也很多见,所以并不能推断是学区吸引了大量的购房资金。

  除了上面两所公立中学的学区之外,其它学区(TOP30公立)的房价收入比大概在10倍左右,比全国平均值7.9倍略高,从一定程度上也是可以反映出教育资源在英国也是相当抢手的。

  英国公立学校的教育房,没有动不动就出现“天价”的情况在于,英国的优质教育机构,真的很多。当然,每一对父母都希望能让孩子接受最好的教育,因此费尽心力也要买下教育房。教育房就那么多,想买的父母们却不少,自然会推动价格上涨。

(责任编辑: 徐帅)
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