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传闻美国房价要跌?我们怎么办

2018-10-01 09:43 来源: 海外掘金微信号

  美国经济最近一轮的增长开始于2009年6月。到今年9月份为止,经济增长已经持续了112个月。

  这是什么概念?这是自美国自由银行时代结束(1864年)以来历时第二长的增长期。

  目前排名第一位的,是自1991年3月至2001年3月连续120个月的增长。相比之下,历史上最短的增长期则只有10个月。

  再有九个月,此轮增长就会创造新的历史记录。然而,也有越来越多的人在担忧,新一轮衰退的脚步越来越近了。人们指出的一个重要迹象是,美国的房价似乎涨不动了。

  真的是这样吗?美国的楼市要重演2008年的危机了吗?

  1衰退的“迹象”

  最近有朋友跟我说,两个月来,旧金山湾区、西雅图和波士顿的房价都在跌。一度炙手可热的区域,屋主为了能将房子出售,而甘愿降价。

  这与今年初的景象形成鲜明的对照。年初的时候还有很多人来问我,“卖家只接受一次出价,且价高者得,我该怎么办?”我当时就感觉我跟他们生活的是两个美国。在我的认识中,买房都是要还价的啊。这得是多强的卖方市场,卖家才能牛气到这种程度?

  统计数字显示,2017年,美国有四分之一的房屋的成交价高于标价。这个比例在2012年的时候仅有六分之一。

  看来确实有两个美国,一个是美国版的“北上广”,一个是其他地方。

  西雅图是我关注比较多的一个地方,我知道它的房价今年初还在高歌猛进,每个月涨几万美元,房价中位数一度超过令人咋舌的80万美元。然而,现在有些区域近来已经连续三个月下跌,降幅达到7万美元;更有地方下跌10万美元。

  有分析人士认为,美国的房价已经见顶。美国房产经纪商Redfin的数据便显示,截至九月中的四周内,全美待售住宅中四分之一都降了价,这个比例为2010年以来最高。

  新一轮衰退和房价崩盘的担忧不是最近才有。2017年,美国居民已经普遍在担心衰退的到来。今年,在房地产投资的研讨会上,我也听到专家提出,美国房地产的周期是11至13年,现在距2008年已经过去10年了,新的衰退可能就快来了。

  根据经济学家的估计,2018年,美国房价上涨的幅度会达到通胀的两倍。这被视为一个危险的信号。风险集中在七个城市:丹佛、达拉斯、波特兰、西雅图、波士顿、旧金山和夏洛特。这些城市的房价在2016年末已经显著高出2008金融危机之前的价格。

  这些房价虚高的城市里,很多人在做着击鼓传花的事情。这些人,英文叫“flipper”,大概跟中文中的“炒房客”差不多。他们不打算让房子在手里拿十年八年,而是低价买破房子、装修,然后迅速出手。

  炒房客自己都常常预料不到的情况是,他们做一单买卖赚的钱往往比自己最乐观的估计还要高。这是因为,当他们花了六到九个月把房子整修好出手的时候,房价又已经涨了一大截。

  然而这击鼓传花能够维持多久?根据Zillow的调查,专家们最集中的预测是,衰退会在2020年第一季度出现。另外也有经济学家认为,衰退不会很快到来,它可能发生在2026年。

  2与2008年有何不同

  尽管许多人担心新的衰退即将到来,但它会由什么因素引爆,却是一个难以预料的问题。现在的情况与2008金融危前夕相比,还是有很大不同的。

  2008金融危机之前,银行有太多的次级债。那个时候,到银行申请房贷只需要两个条件:第一,摸摸脉搏,这个人是个活人;第二,他(她)自报收入,无需审查。这些次级债打包卖到二级市场之后,成了定时炸弹。

  金融危机之后,情况已经有了很大的变化。现在去银行办房贷,简直是一个噩梦般的痛苦过程。银行要对抵押人进行各种严苛的审查,绝对不会出现你说自己收入是多少它就当多少的情况了。

  在2005年的时候,次级债占到了整个房贷市场的20%。这一情况在2015年已经完全改观,比例下降到5%。从这个对比来看,现在不存在次贷危机再次发生的可能性。

  很大程度上,前面说到的炒房行为,也在银行更为严格的贷款标准下被限制了。金融危机之前,炒房客可以从银行贷到80%的房款,而现在只能贷到55%,也就是首付高达45%。这让许多炒房客彻底放弃了从银行贷款的想法,他们求助于各种“无需银行”的融资方式,主要是从私人那里以更高的利率借贷。

  “炒房客”这颗定时炸弹,估计在这次很难“爆炸”。

  我们还可以看一组这样的数据:

  尽管如今的房价已经超过了2006年的水平,但是如果将这十几年间的通胀计算进来的话,现在的房价还只是相当于2004年的水平。在2002到2017年间,美国全国房价平均每年上升6.5%。作为对比,2002到2006年间,房价年均上升7.5%,其中2005年更是暴涨16%!2005年的现象在今天并没有重演。

  另外我提醒大家注意的一个数据是——在售房屋存量。这个存量的单位是“月”。它是假设,市场上没有更多新房源加入的情况下,现有房源会在多少个月内卖光。一般认为,6个月以下是卖方市场,7个月以上是买方市场。

  在2008金融危机发生时,存量高达12个月,而现在我们看到的是只有6个月,是一个平衡的市场。

  从以上迹象来看,房价的崩盘并不是一件火烧眉毛的事情。不过也有人提出一些其他可能性,比如中美贸易争端带来的影响,或是中国房地产市场崩盘所造成的海啸可能波及美国。这些以前不存在的因素都给事情带来了不确定性。

  3重点是该怎么办

  衰退不一定马上到来,它只是美国的经济周期中一定会发生的一件事;对于投资者来说,它不一定是个坏事。历史上,希尔顿酒店的创始人康拉德·希尔顿先生就是在大萧条时期低价入手了大量酒店,才成就后来的希尔顿酒店帝国。

  《华盛顿邮报》在今年7月份的一篇文章中说:“问题不是下一次衰退何时到来,而是我们要怎么做。”

  这个问题正是我们现在该思考的。

  也许就像大部分专家预测的那样,经济衰退距离现在只有一年多的时间了,也许在未来很多年里都不会出现。不管现实情况是哪一种,对于个人投资者来说,我认为有以下四点策略值得考虑。它们会帮助你降低投资风险。

  第1, 如果你打算持有房产(7到10年),而不是做击鼓传花的flip,那么应考虑避开前面提到的高风险城市。

  第2, 在城市里好的区域买你能承受得起的最差的房子,而不要在差的区域买很好的房子。因为房价一旦下跌,好的区域受到的冲击最小,恢复也最快。前面提到的西雅图现在就是这种情况——虽然有很多区域房屋降价,但好的区域是没有跌价的。

  第3, 买带有三个卧室的独栋别墅。这是美国最主流的户型,你会比较好出手。这个思路很多中国人需要适应一下,因为中国人见惯了楼房,很多人都会想要买公寓,其实公寓在美国恰恰是非主流。

  第4, 分散你的风险,不要只买住宅。可以考虑在你的投资组合中加入抗衰退的房产或策略。这样的策略有很多,在此仅举一例——自助仓储。在衰退发生的时候,很多人不得不换到更小的房屋居住,这样他们就需要自助仓储来存放家里放不下的物品,因而衰退时期自助仓储的生意反而会好。自助仓储在商业地产中也属于门槛较低的一种。

  衰退迟早会来,但我们足以在它发生之前做好准备。

(责任编辑: 徐帅)
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