5月17日，首批公募基金REITs“获准生证”迎来一周年。目前，公募REITs已有12只产品上市，募资规模达到458亿元。
与此同时，与之相配套的扩募细则已进入公开征求意见阶段，业内正持续挖掘品类，试图在细分赛道上形成可复制、可规模化的先发优势。
记者采访获悉，目前北京和深圳均有租赁住房项目申报，且进度相对靠前。同时，还有机构挖掘新能源、清洁能源、旅游景区等项目，试图独辟蹊径。就扩募而言，业内较为关注项目和定价等要求，且部分公司已开始搭建REITs平台，为资产注入做好基础建设。
抗通胀属性强
自去年5月17日首批9只公募REITs获得准生证后，公募REITs的发展稳步推进。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陆续上市，募资规模达到458.12亿元。
今年首发的华夏中国交建(601800)REIT，吸引了超1500亿元资金的追捧。其中，面向公众投资者发行的规模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首发的最低纪录。
与此同时，公募REITs今年在二级市场的稳健表现也备受关注。
统计显示，截至5月16日，12只公募REITs今年以来的平均涨幅达到0.86%。5只公募REITs出现逆势上涨，博时招商蛇口(001979)产业园REIT年内上涨10.56%，中航首钢生物质REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、富国首创水务REIT的年内涨幅都超过3%。
整体看，公募REITs的项目经营表现平稳。
基金一季报数据显示，9只公募基金REITs净利润实现正收益，平安广州交投广河高速公路RE-IT净利润高达3961.26万元，东吴苏州工业园区产业园REIT、建信中关村(000931)产业园REIT净利润超过2000万元。
中航基金不动产投资部表示，在当前试点阶段，公募REITs上市需经过严格的审核流程。“优中选优”的项目，获得投资人追捧。“基础设施天然具有运营稳定、收益稳定的特性，使得公募REITs在股市剧烈波动之下，展现了突出的抗通胀属性。”
北京和深圳租赁住房项目有望先行
公募REITs正在不断扩容。
目前有3单项目有望接力公募REITs发行。上交所网站显示，有2单高速公路REITs，分别为“华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金”和“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”，项目状态分别为“已受理”和“已反馈”。深交所网站显示，有1单发电项目，为“鹏华深圳能源(000027)清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”，项目状态为“已问询”。
据业内人士透露，目前全国正在推进的公募REITs项目上百个，涉及高速公路、仓储物流、清洁能源（新能源）、保障性租赁住房、旅游景区等方面。特别是保障性租赁住房，成为业内高度关注的项目，“目前进度比较靠前的是北京和深圳的项目”。
从公开信息来看，不少地区在积极储备保障性租赁住房项目。
例如，今年4月，深圳市人才安居集团向国家发展改革委报送全国首个保障性租赁住房REITs项目。5月6日，苏州恒泰控股公司发布“关于菁英公寓公募REITs基金管理人”的中标公告，华泰证券(601688)中标。5月10日，西安市安居建设管理集团有限公司基础设施公募REITs项目发布中标结果，中标人为中信证券(600030)（联合体：华夏基金）。
此外，上海、甘肃、合肥等地也发文支持开展保障性租赁住房公募REITs的项目申报。
提前布局项目扩募
公募REITs扩募已提上议程。4月15日，沪深交易所针对基础设施公募REITs的扩募指引公开征求意见。多位业内人士表示，细则出台将为扩募提供标准，目前更加关注项目要求和定价两方面因素。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，扩募指引公开征求意见出台，意味着存续基础设施公募REITs作为资产经营平台，有了形成“投、融、管、退”良性循环的法理基础。在成熟的公募REITs市场上，基金规模是影响其份额流动性和二级市场价格波动的关键因素，更大资产规模象征着底层资产更具分散性，能有效防范个别资产或个别区域的风险，降低较大规模交易后所造成的价格冲击。
记者了解到，招商蛇口正计划和研究将内部合适的成熟资产注入博时招商蛇口产业园REIT.招商蛇口和博时持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs资产，助力REITs规模扩大。
关于扩募过程中的合理定价问题，中航基金不动产投资部表示，可从三方面入手，保证原持有人、新持有人的利益平衡：一是确保扩募资产定价合理，二是确保公募基金管理人扩募程序合理，三是确保扩募资产上市之后运行机制合理。
据《上海证券报》
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公募REITs年报怎么读？这些要点要记住
作为公募基金行业支持我国基础设施领域和实体经济发展的重大创新品种，基础设施公募REITs自去年首批产品发行上市以来，就引起了广大投资者的重视和积极参与。
从首批成立的9只基础设施公募REITs发布的年报数据看，截至2021年底，在9只基础设施公募REITs的基金份额持有人中，个人投资者持有份额占比平均值为12%，比发行上市阶段的个人投资者持有份额占比水平有所提升。这说明，个人投资者对公募REITs产品的关注度和参与度在逐步提升。从不同公募REITs产品的个人投资者持有份额占比数据横向对比看，基金规模越小的公募REITs产品，个人投资者持有份额占比越高。由此可见，个人投资者可能在公募REITs产品的二级市场定价过程中发挥越来越重要的作用。
与专业机构投资者相比，大多数个人投资者不论在专业知识储备，还是在日常时间和精力投入上比较有限。如何利用有限的时间，做好信息数据获取以支持投资决策，对于个人投资者来说，是一项重要而不简单的工作。
近期，首批成立的9只基础设施公募REITs 均发布了2021年年度报告。作为这些产品的年度运作回顾总结的公开信息披露材料，年度报告的数据信息的重要性不言而喻。但是，每份近百页的年报，要求每位投资者认真地从头读到尾可能不太现实。因此，可对公募REITs年度报告内容进行梳理介绍，为投资者根据个人需求快速找到相关数据提供借鉴。
整体来说，公募REITs年度报告通常包括如下几部分内容：基金简介、主要财务指标和基金收益分配情况、基础设施项目运营情况、除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告、管理人报告、托管人报告、资产支持证券管理人报告、外部管理机构报告、审计报告、年度财务报告、评估报告、基金份额持有人信息、重大事件揭示等。
对于投资者来说，最关心的肯定是所投资的公募REITs产品当年经营收益情况，这直接影响投资者当年持有份额的分红情况，对基金内在估值产生影响。投资者可通过对主要财务指标和基金收益分配情况等章节进行快速了解，也可通过对年度财务报告和评估报告中的详细报表及会计规则等仔细进行查阅分析。
从首批9只公募REITs年报披露的财务状况看，大部分产品达到此前预期的收入和EBIT-DA（税息折旧及摊销前利润），实际值与预期值之间的波动幅度在±10%之间。在可供分配金额方面，首批公募REITs产品的表现更突出，均实现甚至大幅超过此前的预期值，为投资者带来切实可观的分红收益。
在这些关键财务指标的基础上，投资者若想进一步了解数据背后基金及基础设施项目运作的具体情况，则可以参阅基金简介、基础设施项目运营情况、除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告、重大事件揭示等内容。其中，基础设施项目运营情况不仅重点介绍该年度基础设施项目的实际运营情况和财务信息，而且介绍了基础设施项目所在行业的整体情况、竞争态势及未来发展展望等，有利于投资者相对客观全面地了解基础设施项目的实际情况，进而做出投资判断。
管理人报告、托管人报告、资产支持证券管理人报告、外部管理机构报告、审计报告等内容类似于公募REITs运作相关机构的年度履职报告，便于投资者了解相关机构的工作内容和实际情况。基金份额持有人信息则记录了截至年末，基金份额持有人结构及前十大持有人等数据情况。
通过上述介绍，投资者可初步了解公募REITs年度报告的框架结构和重点内容分布。希望广大投资者在未来投资公募REITs的过程中，能够抽出一定时间和精力研读公募REITs年报，客观理性地做出投资决策，更好地分享我国公募REITs市场发展的红利。
综合
（责任编辑:岳权利）